△恒生科技园总裁杨萍

　　【杨萍】：大家下午好，今天大家能够坐在这个地方，真是太难得了。因为昨天雨实在太大了，我也差一点没能够来到这儿，好不容易抢了最后一张高铁票来了，我想今天能坐在这儿的人应该确实是对产业低产有真爱的人。我应该是第三次来搜狐焦点，每年都有一个题目，往年题目比较宏观比较策略，今天给我的题目比较具体，就是地产如何提升体验？我们以前可能涉及过这个问题，但未必思考过这个问题。所以越具体反倒是越难做，越难想清楚。产业地产走到今天已经到了落地的层面，我就跟大家分享一下产业地产如何提升体验。

　　在座的我估计有大量人是来自于住宅地产，住宅地产体验非常简单，为什么？因为客群关注品质，你做一个最佳的样板房就可以打动他买房子，消费者比较简单，基本上一次好的体验就可以。但是如果你想做产业地产，说实话真难做。因为我们的客群是企业，每个企业自己的办公环境应该不一样，他要体现他企业属性，又要体现行业属性，又要体现老板个性，还要体现企业文化，还要体现员工向往的品质，所以办公环境不一样，你无法用标准的样板房来满足他，所以这种不同的体验到底如何做？说实话产业地产都没有思考好，同样我们也是这样。

　　而且购买前购买后，对于住宅是一次性，对于产业地产，购买后更重要，购买前，对于我们恒生来说，我们一直跟大家讲的是，这个企业当你入住到园区已经跟你真正发生关系。所以搜狐焦点为什么提到“长尾”，是开发商你跟你的体验要在一起。

　　怎么来做呢？我想对于我们来说，在之前我们曾经也做过传统的科技园的概念，就是一个跟住宅地产一样的沙盘，客户来了在沙盘上讲，最多配置一个数字沙盘，或者拍一个片子和线下的沙盘互动一下。仅此而已。恒生科技园一定要跟别的园区不一样，你的不一样在哪里？你怎么样让你的客户在来你这儿招商资金的时候给他不同的感受不同的体验呢？这时候我们需要给他认知洗脑，让他知道恒生到底有什么不一样。

　　客户来到园区，例如我们标是互联网园区，客户进入互联网园区以后，他怎么能够在你的带领下永远感受到互联网行业最新的发展趋势，这个行业最新的技术，这个行业最好的专家等等。所有这些都应该在我们的招商中心就让我们的客户体会得到。也就是说他进入到园区以后他不和产业脱节，他在这个园区可以获得所有这个行业未来能够获得的、他应该获得的所有的知识、所有的趋势、所有的咨询，你要给他洗脑，你这个园区不一样。

　　下面就是行业的最新的技术，你带给他行业咨询的高地，一个行业的圈子，他进入到园区是一个不一样的圈子，是他行业的圈子。同时因为我们资讯的感受，这时候他进入到园区就进入到智慧园区，他将来还会成为智慧企业，同时可以智慧合作和智慧生活，你要对他进行洗脑。这是第一步。

　　第二步，我们同样要对他进行洗脑的是，传统的产业园区他的配套就是老配套，但是恒生产业园区硬件和软件都不一样，对于我们来说硬件要根据不同的开发阶段，运营不同的阶段，我们会做不同的硬件配套。我们在前期还没有入住时，当你有500人、2000人不同阶段不同标配，而且你标配和行业以及园区相关，绝对不能脱离行业，我们也要考虑到园区产业属性必须有不同的硬件，同样软件也是一样，我们有所有的服务体系，所有服务体系要标准化，当你标准化以后才有可能输出管理，才有可能复制。所以让我们客户知道进来恒生园区跟别的园区不一样，你将来可以享受到很多很多，是一个长尾。

　　第三个洗脑，同样要改变他的认知。对传统园区来说可能是企业扎堆，而对于恒生园区你将是产业生态，跟产业生态在一起将享受产业园区服务，同样你也进入到创新的生态，进入到创业生态，所以对我们来说是一个全生命周期的体系化的服务。所以对我们总客户你必须对他的认知也要做进一步洗脑。这是我们自然生态。对于恒生园区来说所有的园区必须像公园。这是我们的产业生态，恒生定位为互联网产业园，对于我们落地在每个城市的园区，我们产业要进一步细分，根据这个城市培育的战略新兴产业，根据这个城市人才结构，根据这个城市的互联网基因和城市关系，等等去做产业，形成产业生态。

　　这是我们服务生态，因为园区需要有人更重要的需要服务，我们不断的细分下去，今年我们细分200多项，未来我们不断的细分更多，我们要引领服务生态。这是我们创新创业生态，最后我们所有这些服务要围绕着我们的创业者进行细分，你要为他提供能够给他带来发展可能的服务，因为创业者和我们成熟的企业还不一样，所以他的服务要更贴心一些。这是我们资源生态，因为毕竟一个园区服务商不可能把细分的200多项300多项服务都你提供，我们就形成非常庞大的资源生态。

　　入园以后体验服务到底怎么做？首先这一点非常重要，你看不到，但是实际上在你园区设计、规划、建设之前，你必须有意识地在你园区空间里面能够让企业老板、员工、中层干部走出他的企业的冲动，让每一个节点都使他愿意走出他的办公室，让他老板跟中层干部、与员工进行沟通。互联网的特色就是连接，就是分享，就是互动，所以在恒生必须要形成这么一个特色，因此在我们的园区里面我们会设计许多这种能够诱导各个企业员工走出他办公室的这些场所，让他们愿意在这些公共空间里面彼此不是一个企业的人大家在一起交流，这是我们有意设计的一些节点，这些节点就形成了大家彼此之间的互动。

　　在我们园区有很大的平台，这个平台是我们有意设计的，这个平台我们会做创意市集，因为我们有很重要的产业叫工业设计和原创，这里面很多企业有大量的非常好的原创产品，这些产品如果在他企业内部只是服务他的用户，但是在园区里面我们希望他们能够彼此交流，我们就做创意市集，把创意拿出来，彼此之间进行交流，交流结果非常有意思。本来为了不耽误大家工作，我们都是利用中午吃饭一小时时间，结果后来企业跟我说你们能不能延长更长时间，我们希望跟他进行合作，这个非常好。这个达到了企业与企业之间互动交流的目的。

　　这是我们园区的运动会，我们明年都有运动会，我们明年是由园区企业谁愿意组织谁就来组织，因为我们现在变成了一家人，所以这种运动会非常有意思，我们希望彼此之间能够形成一家人的氛围，所以在这个运动会上往往一个团队不一一个企业自己，而是彼此之间大家因为兴趣组合到一个团队里面去，这个也很有意思。

　　当然，我们还会创造很多有品位的活动，比如说我们会请风水大师来。中国的老板们对于风水还是有考究。当然我们下面这个图片，各个老板给我们提出要求，大量的互联网企业是男员工，电子企业大量是女员工，老板就要求园区能否做互动，我们让软件园区的员工和电商园区的员工做一个互动。类似这样的活动我们做很多交流。

　　当然企业对于政府的需求，包括法律需求等等。当然我们也会在园区形成一个集聚式一站式的服务中心，现在实际上政府已经考虑这个问题，在各级政府都建立一站式的服务中心，我们也有一站式服务中心，当然我们一站式服务中心跟政府不太一样，政府在建，我们建的是市场上的一站式的服务中心，就是除政府之外的各种各样的环节，都在我们的一站式服务中心里聚集。比如说银行、物流、知识产权、政府政策服务的等等等等，在我们园区里头相对比较便利。

　　同样在园区WIFI连接之后，我们根据产业不同组织专业不同的沙龙。比如像这些在我们企业所需求之下，园区给他们提供创业的，包括我们很多温商企业，浙江温商企业很多，温商企业二代同样我们为他们提供服务。当然我们在园区成立很多兴趣性的非正式的组织，这些非正式组织因为兴趣在一起，就一定不是一个企业内部，是跨企业的，是在园区内部的，所以这种情况下这个连接互动就产生了内部的化学反应，比如说下一步我们在华为创业者组织前程会，在我们园区的阿里创业者也组织前程会，跨界交流。

　　这是我们园区培育的企业叫拎包客，是恒生青年创客公社，是我们目前服务的最高级别。

　　这是政府委托给我们的一个厂房，厂房里头正好有一栋宿舍，我们就把这个宿舍楼改造了，孵化了一个，我们把这个孵化器建设的跟别的不一样。我们受到投资人启发，在杭州和大城市交通负担非常严重，如果创业者早上坐着公交车两个小时到这个地方进入孵化器工作，下班再坐两个小时回去，一天四个小时过去了，他创业时间很有限。投资人说我一天工作十个小时，创业者一天工作最起码16个小时，为了这个我们就把孵化器改造了，改造成居住在一起，社交在一起，创业在一起，任性在一起，成功在一起，这在我们恒生园区已经复制了，非常好。

　　刚刚说的是线下体验互动，现在我们也搬到了线上，在我们手机端把所有可实现和不可实现的都搬到了线上，叫恒生会，我们一些员工减肥的女孩子她把自己的体验建立一个频道叫我瘦我体验，还有易货等等。所以这时候这种互动很热闹，体验也很有意思，真正做到互联互通。

　　总结一下，实际上就是之前也跟很多同行分享过的，恒生从生活、商务、专业技术三大板块上面我们所有的服务去进行能够让大家体验得到，更加能够互动，更加能够落地的，更加能够在线上线下同时体验的方式汇集起来。所有做完这些以后我们最大的希望就是让我们的用户为我们点赞，这是互联网的说法。点赞以后怎么办，就是让我们的老客户持续成为我们的老客户，让我们的老客户为我们带来新客户。我们一个客户连续加满4次，这是我们想像不到的，不断的扩大空间，结果在我们园区买了四次，这是很了不起的一个进步，就是大幅度地降低了我们拓客成本。还有就是建立我们园区的产业地位，现在我们园区都能够服务最好。当然所有做了这些以后，像刚刚黄总说的，是否从重资产到轻资产，从买地开发一条龙的运营，把运营、经验、标准化、模式化，我们恒生今天做到了，我们可以为行业做一点贡献，因此我们现在也可以为行业做管理输出，大家愿意在上面点赞同，我们共同合作。共同为地区产业发展做出贡献。

　　我今天跟大家分享的内容基本上就这些，如果大家觉得还有什么没有说到的，下来我们再继续沟通，也请大家多为恒生提宝贵意见，谢谢大家！

　　【主持人】：好的再次感谢杨总的精彩分享。其实今天在我们活动现场本来我们的特约嘉宾陈明刚先生应该在现场演讲，但是由于天气原因他的航班发生延误因此不能来到现场跟大家分享，不过没有关系，相信我们行业对于轻资产的积累探索会向园区不断发展，成为行业的一大亮点。接下来，我们要发布经过网络投票、专业评审、走访调查而形成，由戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行、搜狐焦点产业新区联合推出的报告，下面有请搜狐焦点运营中心高级总监 杨丽娜发布《2016中国十大企业选址事件》。