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企业选址攻略 制造类企业如何选厂房
发布时间:2013-11-14 点击率:6178
        2013年11月13日,第29期园区沙龙开讲,本期沙龙以“企业选址攻略”为主题,齐聚开发商、企业家、银行人士、企业不动产管理专家,共同揭秘“制造类企业如何选择厂房”。本期沙龙重点分享了厂房选址过程中各环节的注意事项,包括区位筛选,产品选择,与政府、开发商的谈判,投资风险规避,合同条款雷区等,同时分享了中外企业在选址决策中的联系与区别。

  时间:2013年11月13日
  主办方:搜狐焦点产业新区
   协办方:联东U谷
  主持人:搜狐焦点产业新区 葛翠
  对话嘉宾:
  联东集团营销策划副总经理 朱振波
  CoreNet中国分会副主席 卢志华
  嘉洁能有限公司总经理 石松林
  中国工商银行北京分行中小企业专家 张振宇
  北京盛世卓优投资有限公司副总经理、中国产业新区研究院特邀研究员 徐淳
  【主持人】:欢迎来到园区沙龙第29期,本期沙龙的主题是“企业选址攻略”,企业选址是个涉及方方面面的问题,不同类型的企业,有不同的选址策略,在今天,我们讨论的是“制造类企业如何选择厂房”。
  首先,我介绍今天来到现场的嘉宾,他们是:
  朱振波,联东集团营销策划副总经理;嘉洁能有限公司总经理石松林;北京盛世卓优投资有限公司副总经理、中国产业新区研究院特邀研究员徐淳;CoreNet中国分会副主席卢志华;中国工商银行北京分行中小企业专家张振宇。感谢大家的到来!
  企业选址攻略之“中外对比”
  精准模型还是跟着感觉走?
  【主持人】:企业管理者,都曾经或正面临选择生产、办公地址的难题,然而,对大多数管理者来说,并没有成型、系统的知识可供借鉴,也并非所有企业都有能力借助第三方中介的力量来完成这一决策,与此同时,鱼龙混杂的供应市场、林林总总的地方政策,也使选址这件事充满迷雾。
  据了解,国内企业的选址工作可能是通过办公室主任、财务高管来执行的,大部分没有专设部门。而在大型公司或者跨国公司中,都有相应的部门,来推进选址的决策,称为不动产投资、设施管理部门,相信这些成熟的流程能够为国内企业提供一些参考。
  【主持人】:首先,请徐总、卢总来给我们介绍一下,您经手、接触过的大企业,他们在选址中,一般会着重考虑哪些因素?有哪些地方特别值得国内制造业企业学习的地方?
  【卢志华】:我是在国外留学双学士,97年回国以后一直在国外上市公司里做,曾在世邦魏理仕等机构任职,很有幸,曾负责微软大中华区房地产投资与设施管理,另外,也是沃尔玛中国区电子商务房产的负责人,任VP。
  谈到跨国公司在选址方面的运营,其实非常成熟。从部门、人员设置上,每个公司在CFO下有一个总监,专门负责房地产设施管理的,这里面当然还有一些业务分解,主要从企业选址开始。
  在选址上,有一个精准的数字模型来分析。这个模型会考虑很多因素,会考虑人口半径、租与买、税收、政府关系、员工通勤、紧急救援等等。比如沃尔玛的选址,会考虑配送半径、道路成本、是租用还是购买等等。
  同时,设施管理者也要承担很多压力和风险,需要对很多事项负责,其中包括风险管理。
  举个例子,万一员工在这个工作场所中出了事儿,顾客出了事儿了,或者供应商出了事儿,如何解决,通道在哪里?如果遇到了漏水、恐怖袭击、大雪,如何应急处理,降低损失?
  此外,设施管理部门还要懂的保险精算、资产评估。类似经营酒店,要计算这个大楼各种情况下的成本,精算到每个人头上,他会告诉老板,每个员工位置都有成本,这样企业在招人时就会考虑,不是想扩展到多大就多大。
  最近我也在进修,其实在企业投资选址中,要学习的东西有很多。
  首先,企业的房产投资要做好规划,这个规划应该是长期的,不能今年赚了很多钱就去买一栋楼,不给股民汇报,明年业绩不好了,再卖一栋楼,这种方式其实在国外的上市公司中,是不被允许的。
  还有,在财务上,跨国公司不太提“不动产”“这个词,因为在这些公司的概念中,房屋都是租约,只是阶段性的使用,由此产生的费用要进行摊销。对企业来说,房产最精华的是什么?三个词儿:空间、时间、金钱。工业地产也是一样的道理,空间、时间、金钱,企业选址,要抓住这个灵魂。
  我也认识国内很多企业,选址往往由老板秘书、办公室主任、财务人员来完成,国外完全不是,完全是武装到牙齿,是一个非常专业的部门。
  【徐淳】:卢总是站在两大知名企业的角度来交流这个问题。从我接触的国内外两种企业来看,差异巨大,国内企业九成以上企业没有外资这种“资产管理”的概念,具体到宣纸上,老板可能一拍脑门就解决问题,没有一个非常慎重考虑。
  当然这也是一个客观事实,我们国家很多企业处在发展和上升阶段,达到国际化、精细化的管理水平需要很长一段路要走。
  为什么很多的政府或者园区开发商在跟外企沟通的时候,敲定一个项目落地,可能要持续两年以上?甚至数轮来回,讨论无数遍方案,最后也被否定?国内企业很不理解是为什么,其实这跟内部严格的流程管理因素有关,不足以对外人道。今天卢总做了非常开诚布公的分享。
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