2013年11月13日，第29期园区沙龙开讲，本期沙龙以“企业选址攻略”为主题，齐聚开发商、企业家、银行人士、企业不动产管理专家，共同揭秘“制造类企业如何选择厂房”。本期沙龙重点分享了厂房选址过程中各环节的注意事项，包括区位筛选，产品选择，与政府、开发商的谈判，投资风险规避，合同条款雷区等，同时分享了中外企业在选址决策中的联系与区别。
时间：2013年11月13日
主办方：搜狐焦点产业新区
协办方：联东U谷
主持人：搜狐焦点产业新区 葛翠
对话嘉宾：
联东集团营销策划副总经理 朱振波
CoreNet中国分会副主席 卢志华
嘉洁能有限公司总经理 石松林
中国工商银行北京分行中小企业专家 张振宇
北京盛世卓优投资有限公司副总经理、中国产业新区研究院特邀研究员 徐淳
【主持人】：欢迎来到园区沙龙第29期，本期沙龙的主题是“企业选址攻略”，企业选址是个涉及方方面面的问题，不同类型的企业，有不同的选址策略，在今天，我们讨论的是“制造类企业如何选择厂房”。
首先，我介绍今天来到现场的嘉宾，他们是：
朱振波，联东集团营销策划副总经理;嘉洁能有限公司总经理石松林;北京盛世卓优投资有限公司副总经理、中国产业新区研究院特邀研究员徐淳;CoreNet中国分会副主席卢志华;中国工商银行北京分行中小企业专家张振宇。感谢大家的到来!
企业选址攻略之“中外对比”
精准模型还是跟着感觉走？
【主持人】：企业管理者，都曾经或正面临选择生产、办公地址的难题，然而，对大多数管理者来说，并没有成型、系统的知识可供借鉴，也并非所有企业都有能力借助第三方中介的力量来完成这一决策，与此同时，鱼龙混杂的供应市场、林林总总的地方政策，也使选址这件事充满迷雾。
据了解，国内企业的选址工作可能是通过办公室主任、财务高管来执行的，大部分没有专设部门。而在大型公司或者跨国公司中，都有相应的部门，来推进选址的决策，称为不动产投资、设施管理部门，相信这些成熟的流程能够为国内企业提供一些参考。
【主持人】：首先，请徐总、卢总来给我们介绍一下，您经手、接触过的大企业，他们在选址中，一般会着重考虑哪些因素?有哪些地方特别值得国内制造业企业学习的地方?
【卢志华】：我是在国外留学双学士，97年回国以后一直在国外上市公司里做，曾在世邦魏理仕等机构任职，很有幸，曾负责微软大中华区房地产投资与设施管理，另外，也是沃尔玛中国区电子商务房产的负责人，任VP。
谈到跨国公司在选址方面的运营，其实非常成熟。从部门、人员设置上，每个公司在CFO下有一个总监，专门负责房地产设施管理的，这里面当然还有一些业务分解，主要从企业选址开始。
在选址上，有一个精准的数字模型来分析。这个模型会考虑很多因素，会考虑人口半径、租与买、税收、政府关系、员工通勤、紧急救援等等。比如沃尔玛的选址，会考虑配送半径、道路成本、是租用还是购买等等。
同时，设施管理者也要承担很多压力和风险，需要对很多事项负责，其中包括风险管理。
举个例子，万一员工在这个工作场所中出了事儿，顾客出了事儿了，或者供应商出了事儿，如何解决，通道在哪里?如果遇到了漏水、恐怖袭击、大雪，如何应急处理，降低损失?
此外，设施管理部门还要懂的保险精算、资产评估。类似经营酒店，要计算这个大楼各种情况下的成本，精算到每个人头上，他会告诉老板，每个员工位置都有成本，这样企业在招人时就会考虑，不是想扩展到多大就多大。
最近我也在进修，其实在企业投资选址中，要学习的东西有很多。
首先，企业的房产投资要做好规划，这个规划应该是长期的，不能今年赚了很多钱就去买一栋楼，不给股民汇报，明年业绩不好了，再卖一栋楼，这种方式其实在国外的上市公司中，是不被允许的。
还有，在财务上，跨国公司不太提“不动产”“这个词，因为在这些公司的概念中，房屋都是租约，只是阶段性的使用，由此产生的费用要进行摊销。对企业来说，房产最精华的是什么?三个词儿：空间、时间、金钱。工业地产也是一样的道理，空间、时间、金钱，企业选址，要抓住这个灵魂。
我也认识国内很多企业，选址往往由老板秘书、办公室主任、财务人员来完成，国外完全不是，完全是武装到牙齿，是一个非常专业的部门。
【徐淳】：卢总是站在两大知名企业的角度来交流这个问题。从我接触的国内外两种企业来看，差异巨大，国内企业九成以上企业没有外资这种“资产管理”的概念，具体到宣纸上，老板可能一拍脑门就解决问题，没有一个非常慎重考虑。
当然这也是一个客观事实，我们国家很多企业处在发展和上升阶段，达到国际化、精细化的管理水平需要很长一段路要走。
为什么很多的政府或者园区开发商在跟外企沟通的时候，敲定一个项目落地，可能要持续两年以上?甚至数轮来回，讨论无数遍方案，最后也被否定?国内企业很不理解是为什么，其实这跟内部严格的流程管理因素有关，不足以对外人道。今天卢总做了非常开诚布公的分享。
