【徐淳】：如果同时解决现金流和产权的问题，除了银行这个环节以外可能真是不多，但是如果企业不需要产权，可能选择一些融资租赁的方式，但是这种没有产权，实现不了企业置业的梦想。
　　【主持人】：以股权换产权，这种方式是否常见，我看到一些地方在做。
　　【石松林】：这是深圳的运营模式，深圳有一个地产商星河集团，以房子产权换企业的股权。但是这个事情不太好操作，因为涉及到资产评估，包括开发商拿到的那个资产、企业的核心资质，只有企业老板才有。
　　【卢志华】：有一种类似房产基金，专门针对跨国公司，我估计国内大企业也做，你要在哪建设，我现金给你，但至少返55%的租金，基金公司来投资，你来交租，但这种方式，要考察企业能不能活到5-10年。
　　【徐淳】：卢总提到这种方式，业内有一种提法以租贷款方式，担保十年中，租赁会比正常租赁要高，大概十年以后产权转移给你，十年之内首先保证这个企业能活到十年，十年之内这个产权还是有，还是投资方的。十年之后会把产权转给你。但是我可以保证你这几年现金流，以及租金是稳定的，没有大幅度跳跃。但是尤其北京、上海、深圳这些地方租金很难保证三五年之内是不跳的。
　　【卢志华】：还有一种，售后回租，就是企业先盖一栋大楼，当经济条件不太好的时候，卖一栋再租回来，这个也是在国际商业管理者协会开年会的时候，我特别提的一个建议。
　　【徐淳】：松下和索尼都是这么选择的。
　　【卢志华】：这样比较灵活。
　　【主持人】：国内中小企业很难用到这个渠道吧。
　　【徐淳】：对，因为这种关系到评估的问题。
　　企业选址攻略之“合同”
　　产权、前置条款要看清
　　【主持人】：在上一阶段的讨论中，我们讨论了区位、产品、政府选择、园区选择、以及何时的金融产品。下一步，A企业就要签合同了?这时候有什么特别要注意的?
　　【石松林】：其实大的东西都已经订完以后那就是小细节，无非就是开发商所承诺的长期的会达到什么样的状态，看得稍微仔细一点， 90%的东西已经定了，后面就是很小的事情，哪怕会有一些出入，其实都是能够理解的。
　　【主持人】：石总是很宽容的业主。徐总呢?
　　【徐淳】：分两层，一个是我和园区的协议合同，刚才提到周边的配套，什么时候在我们约定的时间内完成，然后我需要这些硬件设施，能不能达到?基本上九成已经定了，这些时间点前后差一点时间基本都能宽容。
　　【主持人】：现在产权问题，有没有特别注意的。
　　【石松林】：剩下就是房产证，你要上市，你要干什么，都是要红本的。
　　【徐淳】：这个东西刚才朱总也提到了两年的时间，这个东西不好控制，因为在政府的手里。
　　【卢志华】：我就产权问题，分割的问题给企业一些建议。如果你要找开发商、当地政府合作这一块地，比如三百亩，这个产权证最好能够分割成不是一块。
　　如果是找开发商，有的开发商500亩可以分割，但最后结算的时候，为了避土地增值税，故意不结，必须要看产权能不能切割。
　　另外在租赁和买卖中，签合同的时候，一定要签前置条件。举个例子，你和开发商合作，买70%股权，还有30%，可以约定，必须把这个坟头弄掉，才能进行投资。必须要有制约条款，控制风险，一旦出现问题，能够解决，否则，就很被动。
　　【徐淳】：卢总的意思是，大家要要一个平等公开的条款。其实，现在，除了国际大公司话语权强之外，一些中小型公司没有话语权，我既然几个亿已经投在这里了，开发商或政府后期不履约能怎么样?企业不好控制，只能说我不生产。
　　所以，这里存在一个问题，信誉、口碑在这个行业是很重要的，尤其是工业地产，当地政府的、园区的行为，不仅仅是合同能体现和约束的，一定要了解他的信誉、口碑。