近几年来，疫情多轮反复，给中国商业地产市场带来巨大压力。2023 年，随着疫情影响消退，国际机构对中国 2023 年 GDP 增长率预测普遍上调约 1 个百分点，行至 5%-5.5% 区间。这表明，中国仍具备对经济贸易活动及以优质资本的吸引力。

我们认为，新一年以下几大发展方向，将助力中国商业地产、写字楼市场尽快复苏。

城镇新增就业目标创新高，有望催生新增办公需求

根据 2023 年政府工作报告，2023 年，城镇新增就业预期目标设置为 1200 万人左右，城镇调查失业率约为 5.5%。

根据国家人社部过去十年平均数据，城镇就业人员中 48% 为第三产业从业人员，基本需要在办公空间中工作运行和经济活动，这可转化为 5760 万平方米的新增办公需求，约相当于全国重点四十城优质办公物业总体量的六成。这成为第三产业办公面积需求增长的利好信号。

此外，充分的就业机会和劳动报酬，将从根本上提高消费意愿和消费者活力，推动零售、餐饮、文旅等多样化商业地产市场回暖。

强化企业科技创新主体地位，助力多元商业地产增长

2022 年，互联网大厂整合退租成为中国商业地产一大重要市场现象，也对办公楼市场形成较大冲击。2023 年，更多科技型企业在规模、质量的提升将进一步扩大写字楼准客户 " 蓄水池 "。

国家工信部数据显示，2023 年，中国将力争实现专精特新中小企业总量超过 8 万家，并将持续加大对中小微企业的融资支持，支持专精特新企业加快上市。

虽然中小科技型企业在人力规模和办公楼使用面积上仍偏小，不具备爆发式增长特质，但其发展壮大将利好以产业园和工业厂房为主的工业地产空间。

央国企做强做优做大，不动产需求强劲

2020-2023 年是国企改革三年行动时期，国资委对央国企及其下属机构监管和提效要求显著提高，央企效益增长创下历史最好水平，并在新兴领域持续加大投入。

即使经历疫情扰动，央国企租户也是写字楼市场一块稳健的压舱石，成为业主方和服务机构重点关注的客户类型。

2023 年，央国企 ( 尤其是金融机构 ) 开始面临新风气建设整顿，企业选址偏好转向选择性价比较高的新兴区域或楼宇。这有可能带来两方面影响：其一，部分企业将从市中心的高端租赁用房搬迁整合到存量资产中，造成原址楼宇退租空置压力提高；其二，这将推动市场中出现一批较大规模的央国企的不动产搬迁、整合需求。

对外开放利好外资，中国成全球增长机遇

中国一直在持续逐步缩减、取消和放宽多行业领域的外资准入限制。据悉，自 2017 年以来，中国已连续 5 次修订外资准入负面清单，取消或放宽增值电信、证券、银行、保险、文艺演出等服务业领域的外资股比限制。

随着疫情扰动逐步消解，制度型对外开放将持续扩大。未来，中国将进一步对标国际高标准经贸规则，研究进一步取消或放宽外资准入限制。这将吸引更多全球企业和投资进入中国市场，吸引在华跨国企业在新增准入领域开设新的分支机构，推动商业地产市场外资需求增长。

消费优先，家居家电、新能源汽车等业态迎利好

2023 年，恢复和扩大消费被摆在优先位置。具体包括多渠道增加城乡居民收入，稳定汽车、家电等大宗消费，推动生活服务消费恢复等。

随着地产行业景气度改善，预计 2023 年家电、家居、家用轻工等板块有望回暖，消费需求的良好预期将推动品牌加速在线下布局开店、抢占市场；新能源汽车表现持续优异，或将延续开设实体旗舰店和体验店的意愿，这将利好商业氛围进一步活跃。 ( 中新经纬 APP )