在中央政策精神、地方政府诉求和房地产备受调控打压且利润空间日渐逼仄的巨大压力下，转型产业地产，已经成为当下中国房地产行业的一个主流趋势，如万科、绿地、碧桂园、华润、恒大、宝能、保利、远洋、复星、金茂、金地、鲁能、星河、荣盛、新城、保集、华发、金科、协信、首创、中南、鑫苑、华发等一大批品牌房企都对产业地产趋之若鹜。

根据火花S-Park的不完全统计，截至2020年已经有超过100家传统品牌房企转型进入产业地产领域。一股产业之风席卷神州大地，大有新一轮群雄逐鹿之意，狼烟四起，渐迷人眼。

但是，大多数传统开发商只是看到转型的机会和趋势，冠以“产城”“高科”的名字以更好地应对政府观感，所谓“产城多如狗，高科遍地走”，但却未必看清楚了方向到底在哪里，也不是非常清晰自己究竟该如何转变，系统化、持续化的盈利模式应该如何建立，而只是似是而非地延伸原有的业务链条罢了。

我们一向不看好传统房企转型做产业地产。企业基因决定了，传统房企的思维路径、行事方式、对产业的理解乃至团队配备和考核模式，尤其是一切以规模和速度来决定这种根深蒂固的基因，都与产业地产行业客观规律南辕北辙。后来的事实也基本证明了我们的观点，规模庞大的房企转型产业地产队伍中，近几年能做出拿得出手项目作品的寥寥无几，除了很小一部分有亮点和新意外，绝大部分都打着产业的幌子行圈地之实。

这种“拿地工具型”的转型者，或称之为“产业勾地”的高手（详见《火花S-Park | 向“产业勾地”说拜拜》），尤以碧桂园产城为代表——产业只是幌子，本身盈利性很差，甚至就是成本部门，更多作为圈地的概念，为房地产高周转盈利做辅助，但必定行之不远，目前已经基本宣告失败；其重金打造的勾地IP——机器人产业目前也曝出“年终奖诱骗门”，总裁离职，员工炮轰，乱得一地鸡毛。

本文试为大家浅析碧桂园产城失败的始末与原因，为来者鉴。

诞生始末

作为传统房企中“郊区大盘型”模式的代表，碧桂园在2013年销售首次破千亿，但想要实现进一步的增长难度颇大，其中最重要的因素就是大规模拿地越来越难。在碧桂园的思考中，“解决勾地问题”的砝码就是各地政府越来越重视的产业发展，因此必须给自身注入产业要素，走产城融合的道路。

在这一背景下，碧桂园产城事业部在2016年7月15日应运而生，成为重要的拿地工具，并且在集团内部下发杨国强签发的红头文件，建立由杨国强领导，总裁莫斌直接负责的产城重大事务协调机制和周例会制度。不过，随后这套机制和制度很快束之高阁，形同虚设。

正好在这一时期，衔接了产业和地产的“特色小镇”模式，以及华夏幸福的产业新城模式火遍大江南北，被碧桂园看作可趁之机。2016年8月，碧桂园带着雄心勃勃的“科技小镇”千亿投资计划亮相，正式宣布进军产业地产领域。

碧桂园当时的目标相当宏大，是彻底转型成为“中国新型科技智慧产业空间的重要供应商和运营商”，以及“中国企业海外投资发展的重要空间载体和平台服务商”，并频频挖角华夏幸福的职业经理人——实际上二者的商业逻辑根本不相通，由此可见碧桂园根本没有想清楚自身产业地产的商业模式，完全似是而非地在东施效颦。

按照碧桂园的规划，全新的科技小镇将选址在一线城市周边及强二线城市的30-80公里重要区域，每个科技小镇占地面积都在5平方公里以上，并喊出到2020年要做100个小镇的目标，还要求每个小镇一定要有一个主要产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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碧桂园碧桂园总裁莫斌当时信誓旦旦地保证，碧桂园产城和科技小镇绝非打着产业的名义做房地产开发，而是真的做产业，碧桂园已做好“重资产”的准备，尽管产业地产短期投入大，但中长期能产生稳定收益，对冲房地产周期波动，对公司利润贡献可达30%。

但3年之后，实际情况却是非常骨感。在房地产主业都岌岌可危的形势下，曾经壮志满怀的碧桂园产城大面积的“优化、调整、裁撤”，其兴也勃，其颓也忽。

据火花S-Park调查了解，目前碧桂园产城全国没有拿到项目的区域中心已经全部关闭，团队全部被“优化”，就连总部的产城融合中心也裁掉了2/3。大裁员之下，“产城”这个品牌也基本已经名存实亡，现在官网上仅存的20个产城项目，大多流于框架和僵尸状态，真正处于实际运作状态的不超过5个，而被其作为转型标杆的8平方公里的“惠州潼湖科技小镇”却在业内饱受诟病，认为就是一个彻头彻尾的房地产花架子。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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碧桂园产城为何会走向这一步，我们主要从碧桂园产城的内部盈利算账模式着手分析。

内部算账逻辑

碧桂园产城成立的初衷，其实就是拓展一些产业资源，作为一个勾地的诱饵，这其中有两个方向，一个就是在主城独立的“真产城”项目（背负产业约束并由真实运营的产业综合体：高端产业落地载体+商住用地平衡），要么就是在区县配合住宅打一些产业概念的“假产城”项目（不背负产业约束，与产业资源方一起配合勾地，吸引力在于减轻区县领导招商引资的压力）。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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按照我们的研究，碧桂园产城的“假产城盈利模式”算账逻辑有如下几种类型：

第一种类型，“1+1”模式。

就是碧桂园和一个比较有实力和规模的产业资源方勾兑，双方先谈好，签战略合作协议，然后选择选合适的区域拿地，这样的优势在于有优质的产业招牌，可以选一些好的地块，从政府这里充分享受地价优惠，这种让利式的地价优惠就可以为商住用地的开发贡献红利，从而实现比正常做房地产更有优势的超额利润。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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这种模式对产业资源方的好处是，政府给自己的东西没有减少，而且还额外多了碧桂园给的东西，不仅帮自己拿地，还不用掏一分钱由碧桂园建设了定制化的厂房载体——这个重资产产业资源方大多数时候是愿意按照“成本价+资金利息”进行回购的。

一般来讲，产业资源方按照协议在3-5年后回购的时候，载体资产的估值已经升了不少，相当于产业资源方前面赚了现金流（省了前期投入），后面又赚了资产增值的差价，是一个比较有吸引力的合作模式。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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我们假设碧桂园的城市地产利润率为10%（4亿元），其中正常利润的8%（3.2亿元）是交给集团总部的，剩下2%的超额利润用来进行产业补贴，这个模式的核心公式就是：

所谓的现金补贴是指，一部分比较强势的产业资源方不但要碧桂园协助拿地，建设厂房，可能还要再给真金白银，比如1000万元。这种情况下碧桂园就需要算账了：

假设中的超额利润是8000万元，拿地花1000万元，重资产厂房建设需要2000万元，还剩下5000万元。这样一来，即便给产业资源方补贴1000万元，碧桂园还净赚4000万元，只要自己算得过账就能做，最差打平都没问题。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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也就是：

第二种类型，“1+X”模式。

因为前面“1+1”模式里面那个产业资源方体量是足够大，足够吸引政府给碧桂园另外一个“1”——商住地块。

但如果产业资源方单体不够强大的话，就需要一个组团了，所以“X”指的就是就一个产业组团，同类聚集和产业链上下游聚集——比如当地一个做传感器的，产业概念不错，但就是规模太小了，不过不要紧，如果它正好是本地传感器联盟的盟员，上下游还有十几家企业，那大家开个会，组在一起整体规模和产值就大了，做一个几十万方的智能制造产业园，这样就足够打动政府。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

但是这个模式的潜在问题在于，这其实更多是一个本地存量产业的一个整合，而不是一个异地增量产业的导入，从政府角度来看不算自己的贡献和功绩；另外还有可能，尽管和X的产业组团谈拢了，但政府觉得这个X产业不行，不是战略新兴产业，未来几年可能下行有风险，再有点污染环保不过关，政府不认，也很难实现。

这时，如果能成立一个智能制造产业扶持基金，做一个产业公共服务平台，解决这个产业共性的难题，推动这个区域智能制造产业的转型升级，就是做好做大本地企业了，但是碧桂园作为一个太传统、太粗暴、以高周转快收益为根深蒂固基因的房企，并没有太多动力这么做。

上面的两种类型，无论是“1+1”还是“1+X”都是典型的假产城，也就是不会影响地产正常的利润获取，产业部分如果能赚钱最好，底线就是作为拿地工具和成本部门的。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

如图所示，碧桂园产城在操盘时主要有“绿、黄、红”三类关注重点：

其中的超额利润来源主要是商业住宅，因此操盘手会非常注重研判主要产品类别：

但据火花S-Park了解，学者兼科技口官员出身的碧桂园集团副总裁、产城融合中心总经理刘宁（原东莞科技局局长），在集团内部是希望力推做“真产城”，要求“绝不挂羊头卖狗肉，做实产业”。但事实上，产城融合中心并没有实际的权力，更多是一个“内部顾问”的角色，这也决定了这种态度根本无法落实到一线去。

所谓的“真产城”，就是要真实背负产业空间，去做产业空间的运营，要把净利润都投入进去。前面提到，假产城是利润率10%，净赚8%要保证，把另外的超额利润部分2%拿出来补贴产业成本，但碧桂园真产城的公式则是：

这个公式结果就是，可能最后载体都建完之后，碧桂园的净利润是零，但是赢得了自己的产业空间，那就要求碧桂园有真实的产业空间招商运营能力（碧桂园倾向于把运营交给外部轻资产机构，如中城新产业、润杨等），这里面还要看政府对碧桂园有没有产业空间的自持要求，是全部允许卖，还是租售各50%，还是全部自持。

理论上，如果全部允许卖，还能卖得出价，且全部能够去化完毕，那这个项目碧桂园依然还是有利润的，也就是产业空间的租售利润+运营增值服务的利润。另外如果还有产业投资的话，还可以有更多的投资收益补充进来。

这样一来，公式就变成：

但是如果这个左边总的利润还是包不住右边的成本，那就必须把产业空间资产估值的概念算进来，加入时间轴的概念。也就是如果周边的环境起来了，产业、商业、居住都繁荣起来了，这个资产的估值一定也有上升，对未来的融资现金流有更好的撬动作用，包括可以做资产证券化等，那就可以把3~5年之后的估值折现到当下来算，这最后一步能够打平，否则就真的不能做了。

这个公式就是：

背负产业空间和约束的“真产城”盈利空间如下图所示：

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

真产城的最好情况：

真产城的底线情况是：

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

盈利知易行难

以上就是碧桂园产城盈利模式一整套的算账的逻辑，从表面上来看，这个逻辑还是说得通的。

对于碧桂园产城来说，“假产城”模式肯定是最好的，最省力，又最赚钱，保证地产利润不受损，这种操作的诱惑性非常大。

所以，碧桂园在早期非常卖力地与很多产业资源方（包括轻资产运营机构）签署大量的合作协议，比如富士康、百富东方、中城新产业、思科集团、清华大学、李开复的创新工场、平安银行、前海母基金、英唐、哈尔滨工业大学、深圳物联网智能技术应用协会、润杨集团等，号称聚集超过1500家产业资源，覆盖电子信息、智能制造、新能源等产业链资源，科技智慧、医疗健康等新兴产业资源，提出“为凤筑巢、陪伴成长”“产业＋地产＋金融＋应用场景”等概念，就是为了借助这些看似高大上的产业概念大做“假产城”模式，自己不啃骨头，然后和啃骨头的产业方（负责资源导入）、运营方（负责园区运营）一起分享肥肉。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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但对于碧桂园产城来说，逻辑固然很清晰，剩下的就是看以杨国强为代表的高层是否能够坚持，以及执行团队的能力到底如何，尤其是产业团队的资源和招商。但是产业这个东西全世界都稀缺，如果产业能级真的很强（比如特斯拉），它要的对价连很多地方政府都满足不了，一个民营地产企业的超额利润能覆盖的了吗？是不是还要把正常利润也要搭进去呢？那碧桂园又是否愿意呢？这些都是非常大的不确定因素，而路径依赖很强的碧桂园不到万不得已，绝对不愿意去面对这些不确定性的。

从产品层面来看，影响碧桂园产城利润实现的八大因素如下所示：

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

而且根据火花S-Park的观察，碧桂园在产业资源的内部操作上，比起华夏幸福（真的成招商体系，有严密的成本测算和费用预算，该买的资料、该入的协会，该参加的展会、该出的费用都实打实地执行，人海战术扑上去等等）来讲还要差很多，更多还是招几个产业促进的人，依靠个人的资源和能力去单兵作战。但是个人能力毕竟有限，资源也有用尽的一天，最终是要靠体系和模式的力量来实现，在这方面碧桂园实际上并没有做到，也没有沉下心去做。

碧桂园产业招商操作层面上给人感觉始终还是在探索的阶段，产业资源的进攻目标看起来也不是很明确，500强名单一大堆，联系人是谁？接触和沟通方式是什么？谁来规划和测算？谁来抓这个事情？都非常不明确，导致无论碧桂园在真产城还是在假产城方面连第一步都没有落下去，就遑论后面的算账了。

而“真产城”模式很累，需要极度考验团队的专业性和耐力，特别是以产业运营创造收益使得公式成立的能力，难度非常大，要沉下心受得住寂寞慢慢耕耘，但是却相对做得更长久。

很少有传统房企转型有这样的耐心和基因去坚持，而且这样还不一定保证能赚钱。

摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》

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碧桂园一度还拍脑袋认为，可以通过自身6000亿元庞大的房地产二级开发规模，将供应商分类整合（建材、家居、家电、智能化系统、精装等），这样各地方产业园就能够以自身供应商为主，其他招商资源为辅，建立不同主题的所谓“供应商产业园”，从而锁定大面积住宅用地，其核心盈利模式就是二级高周转，房地产开发反哺产业园。

碧桂园还将模式具体细化为：

这类主题园区同样分为假产城和真产城两种：

然而这种非常理想化的算账逻辑也仅仅是理论上的，实际上，这些资源调动起来有非常多的掣肘，即便是集团内部也要讲政治，亲兄弟还要明算账，会涉及各方的利益协调，最终也都是落地寥寥。这种状况在其他转型产业地产的实体企业如联想、海尔、三一、中集等身上都有非常类似的表现，所谓的内部资源整合优势仅仅是纸上谈兵，知易行难。

不难想象，这些内外部合作方跟碧桂园基因和诉求都有巨大的冲突，无非都是“勾地”的工具，碧桂园要求快速上规模、短周期、快周转，甚至要求产业园1年现金流就回正，这几乎就是强人所难，当发现你的节奏跟不上时，毫不犹豫就会一脚踢开，没空慢慢磨合。

急功近利的碧桂园慢慢发现这些产业资源方很难控制或者跟得上自己的节奏，只能凭借金钱之力亲自赤膊上阵，打造高大上的“机器人产业”——广东博智林机器人有限公司含着金钥匙呱呱坠地，并号称豪掷800亿元，打出“培养人才、发展科技”的感人口号。

按理说，自己家用钱砸出来的产业总应该靠谱吧，“掌握核心科技”的碧桂园又信心爆棚地宣布将投资数百亿元，在全国大范围的打造机器人小镇。

遗憾的是，杨国强为首的碧桂园高层还按照传统的建筑+房地产思维来管理这个慢工出细活的科技研发板块，导致碧桂园机器人产业的精神领袖沈岗博士（日本发那科机器人的元老精英）就任不到两年就愤而离职。

最近，碧桂园机器人又陷入“年终奖门”，员工70%的年终奖都因业绩考核不及格而成泡影，因而质疑碧桂园有“诱骗”嫌疑，并炮轰碧桂园急于求成，过分赶业绩，不断招人裁人而非培养人，造成整个公司无人安心于研发，人心惶惶只求自保。

另一方面，碧桂园住宅的主战场一直都是三四线城市，从产业地产选址定位的角度，这些地方的风险非常大，产业层级很低，产业基础非常薄弱，只有最低端的园区租赁需求，联东的标准厂房产品在这些地方都吃了很大的亏，何况碧桂园的产业还要定位于写字楼这种类科技园产品。这些既不是自己擅长的，也不是市场需要的，其过往成功证明过自己的郊区大盘与产业有完全不通过的需求群体，无法同步甚至是严重错位的。

最后，众所周知，碧桂园是玩高周转玩到走火入魔的，它的钱也是有成本的，杨国强花钱投产业地产，以及投机器人产业，不是因为热爱，而是想来赚钱的。用一个不太恰当的比喻，卖过了白粉，就很难再坐下来卖白菜了，碧桂园太习惯于住宅的高周转赚快钱，哪有这个耐心做又慢又难的产业园区甚至是高科技产业呢？更何况，一个连自己的生产资料、产品品质都不敬畏的企业，你能指望它敬畏产业、尊重技术吗？碧桂园产城这种盈利模式走不下去，自然也就在情理之中了。