赵锦明：非常感谢昊信联行和全国工业地产的精英，我在工业地产做了5年的时间，也有一些自己的体会，今天的题目是“后危机时代的中国工业地产发展探索”。主要是个人观点的表述，借此机会跟大家有很好的互动和交流。

    所有的工业地产企业都在不断的思考一个问题，如何解决短期效益和长远的价值，如何达到平衡，大家都知道工业地产投资回报收益期是比较长，早期的投入是非常大的，如何获得短期的利益又兼顾长远的发展，也有很多的工业地产商在思考营业模式的问题。

    如何实现持久的盈利，尤其是在金融危机发生后，整个国际国内经济形势发生了变化，在这样大的背景下，很多的工业地产商和小的工业地产商在经营中出现了困难，大的有实力的在思考新的发展方向，如何才可以持续的探索发展的方向，今天是抛砖引玉。

    后危机时代的机会

    各种媒体对后危机进行了详细的阐述，我就不详细的介绍危机的特征，主要是看后危机时代的机会，最重要的特点就是政策的变化和政策的不确定性，集团是受国资委领导的，对未来的判断是2010年政策中，金融政策和货币政策有所调整和变化。

    五矿做的是世界性矿产，例如人民币汇率0.01%的变化对于我们而言都是几十亿元的变化，所有的工业地产商都要关注政策和政策中的机会，不要考虑政策的负面影响，因为负面的影响大家都要共同的承受，因此我们要考虑可以抓住哪些机会，从政策的角度和工业地产的角度，对于我们而言有哪些机会，最重要的就是产业政策，确切的就是产业的补贴政策，是否有能力拿到政府的扶持和政府资金的扶持。

    资金给谁都是一样的，关键是你的能力是怎样的。关注了货币政策金融政策，我们可以从中获得什么。

    新产业的发展，大家都知道低碳和新能源是非常弱的，所有的工业地产商都会关注热门的产业，关注这些热门产业也要考虑一个问题，这些新产业有共同的特点，凡是概念很好的企业，基本上没有实力，有技术没有钱，希望你给它出钱，提供更多的资源配置，作为开发商没有那么多的资源配给企业，就形成了一个矛盾，很多政府主导的园区，包括开发区和新能源产业做的风生水起，因为政府付出了巨大的代价。我们又能捞到什么，可以拿到什么，从两个角度谈。

    土地和产业来看，新如何抛给政府，如何拿到有利的土地。新产业的产业链上要研究，新产业不是孤立的，而是从传统产业发展起来的，例如最流行的就是物联网的概念，最重要的就是识别器，例如超市购买东西时产品的识别器，该领域中有很多的企业做到世界领先的级别，加上企业和政府的支持，一定会获得很好的机会，新产业大家不要排斥，要积极的跟风，别人抓鱼的时候，也可以抓小鱼，也可以抓小虾米。

    回归制造业发展带来的机会，金融危机后大家普遍的认识到一个问题，虚拟的经济实际上是不可靠的。

    中国在本次金融危机中之所以受到的影响相对比较小，很多人认为中国是半开放的状态，深层次的原因在于中国的制造业，一直没有真正的垮下来，有了制造业，才有服务业，为什么珠三角和长三角发展的比较好，就是因为制造业基础比较好，哪怕是农村的小工厂，也代表着制造业。

    现在很多的省市的领导，我们在沟通和交流的时候，服务业提的比较小，但是国家的政策都是将目光转向高端产业，所有的制造业只要可以通过环评就会优先发展，将整个区域做起来，才可以谈服务业。
城市化进程带来的机会

    实际上梁总说高铁的布局，实际上是城市化最好的推动力，有城市化就有拿地的机会，就有低碳经济的机会，可以拿到大产业的机会。我们非常欢迎城市化，如何利用城市化，其中的机会应该根据能力掌握。我们所在城市的区域很弱，究竟应该如何做？

    工业地产的发展有5个趋势，虽然没有理论和依据，只是这几年时间中的感受。

    1、综合开发成为必然，很多的企业都在想如何获得利润，大家第一个想到的就是住宅，用工业用地做地产。工业化带动城市化，发展起来后地产价格自然上来了，要的是税收和就业，这些都要满足。作为工业地产的开发商，要适时的转身，利用工业的优势，是否可以做成房地产业，如果可以的话，就选择了非常好的模式，前期投一、二年的工业，到了第三、第四年就变成了工业，每一业态的综合开发是必然的，工业中所谓的厂房、总部、科研只要是符合区域的资源，可以融合进行开发的，因此商业加住宅的运作是没有问题的，运作好的话，可以形成很好的现金流。

    2、区域开发面临升级，至少需要五平方公里，要将政府纳入其中，而且是我们盈利的手段。开发商做到一定成功阶段的时候，往往忽略了政府，此时政府的资源会更加的丰厚，如果将政府抛掉，认为能力很强，只是为政府做贡献的话，就会措施到应该得到的机会，因此我提出的模式是政府+开发商盈利模式，这样才可以做的长久。

    3、专业化园区将在成熟区域快速发展：土地紧缺造成发展。在园区内创造一定的专业，例如只做电子园区和化工园区，这样做是正确的，还有专业的扩展，提供的设备和厂房是否更加的专业，有可能会吸引客户过来，从而保障利益。

    4、工业地产的金融属性会进一步影响行业的发展，通过金融危机大家有深刻的体会，不要用市场的眼光看经济和市场。希望大家站在金融的角度考虑，地产、石油和所看到的能源产品是金融产品，或者说本身的金融属性及其的巨大，为什么房价的问题政府的手段是无法控制的，这就是背后的筋肉属性起到了作用。

    反过来从金融的角度进行分析，不是完全纯粹的市场经济规律，要不然安然不会倒闭，华尔街不会崩溃，他们之间有必然的联系。积极的发挥工业地产和金融属性，如果跟资本市场对接。五矿在海外有融资和上市的平台，资产不断的向海外拓展，也有了一定的经验，实际上做了一个概念就可以拿回来20亿，我们就明确的知道，如果理解了金融属性就会很厉害。

    5、招商专业化会成为一种趋势。今天现场有众多的嘉宾参与本次会议，尤其是昊信联行，工业地产商最核心的就是招商的问题，谁也不用吹嘘，招商就是一步一步的招商，到底应该怎么办。

    中国的区域发展经历了两个阶段，第一步是激化理论，选择一、二个点，典型的就是北京，为什么环渤海的发展受影响，就是未能突破，因为北京不断的吸收别人的资源，导致北京的工业地产和很多市场都是畸形的，这是因为结构发展造成的。

    矩阵式的发展，做得最好的就是上海、昆山、无锡逐渐向北的发展，现在长三角是横着发展，上海、苏州、无锡都往下，辐射苏南、苏北，因此区域的发展就会很好，从最基础的制造到高端的制造配合的都是很好的，这些区域内厂房的价格相对理性，有的区域1元/平方米，但是要明白造成这种结果就是区域发展的结果，长三角和珠三角为什么不会这样，就是因为区域发展的结果。

    因此在长三角和珠三角搞工业地产就要明白抓的是产业，所有的工业地产商要树立产业核心的概念。

    产业发展驱动

    如何看待产业，要站在政府的角度看待产业，中国基本的产业结构都是一样的，不用特别的看不同的城镇，看几个县的产业规划就会明白，跟北京市的产业规划是差不多的，实际上就是政府看产业的角度跟企业看产业的角度是不同的，因此要理解政府考核干部指标的标准是什么，研究透彻就明白了。从政府的角度来看产业是区域发展的核心推动力，背后就是区域比较的核心力，有产业才有可持续的发展，没有产业根本就无法形成可持续发展的基础。

    政策发展是政府发展的核心

    现在大家一定要明白，所有政府的政策越来越集中于优势产业和主导产业，大家喜欢表面上谈，例如某个产业政府很重要，实际上开发商要倒过来看，为什么政府会重视，给的产业政策是什么。

    站在客户的角度看产业，企业开店都要扎堆，这就是产业积聚，同类型的企业越多，分配多，人才多、技术共享也会更加的开放。

    站在开发商的角度看产业

    开发商认为产业是双面胶，不要将产业神话，这边粘政府，这边粘产业，只是黏度有所不同。产业的双面胶利用的好，政府很欢迎的，进来的都是政府欢迎的产业，客户也欢迎的，还有配套和支持。

    大的公司要有研究的重点，小的公司要有相关的人负责研究，研究客户需要怎样的产品，需要怎样的环境，需要怎样的配套，需要怎样的上下游。

    研究服务，不仅仅是给你扫地，提供保安，这是基本的，谁都可以做得到，我们说的服务是提供实实在在的服务。
 配套：生活配套、生产配套，生活资料的配套。

    政策：中国政府每年都要推出一些扶持政策，很多企业是不知道的，一个政治命令下来了，明天可以贴到农村的厕所墙上，但是产业政策并没有清晰的传播下来，因此企业要进行研究，也可以找企业进行研究。

    去年一个企业的目标是200万元，结果一个项目下来政府补贴了600万元，该企业就很高兴了，因此就要研究。

    效益和产业招商的结合

    做开发商一定要关注效益，没有效益就不是好同事，长久下来就会失败的。我们要研究区域发展的不同阶段，区域的资源优势是什么，能够结合起来。啊优势和产业是如何优势的，产业如果是从由开始应该如何做。

    短期效益与长期效益，关键是区域需求。

    开发商的能力与产业的对接，要充分的评估自己的能力，我现在想做生物医药、想做新能源，没有这样的能力，也会做不成的，不如回过头来做有能力的事情，就是所谓的专业化。

    企业的战略发展上要扬长避短，不要取长补短，适当的补一下管理的方法，例如将优势长久的保持下去。

    客户价值驱动

    首先客户是谁，包括政府、银行、客户、投资者、员工，要将五者的关系联系透彻，政府要的是么，银行要的是什么，客户要的是什么，投资者要的是什么，员工需要的是什么，列出来后根据能力来做，一定要有思路来做，如果政府欢迎，银行认可，客户支持，投资者愿意投钱，员工愿意帮事，不可能发展起来，我说的是理想的状态，实际上做好政府、银行、客户，就会有很好的发展。

    可以提供的价值，很多人都在总结，我可以为客户提供什么，首先是基本的价值，都有厂房，你的是不好的厂房，别人不愿意要，因此要提供客户能够接受的厂房。

    增值价值：哪些方面可以为客户增值，一定要有增值的概念，政府最大的毛病或者是服务最大的软肋就是注册的时候完了，一个星期外资拿下来，三个星期内资拿下来，边远地区也可以实现这样的高效率。

    我们作为而企业要学会在此基础上向后延展，关注企业发展提供服务，可以为供企业提供怎样的价值。

    品牌价值：园区的品牌。

    独有的价值，能够做到最好，不能做到就创造。

    能力如何支持价值的体现，全员为客户创造价值的理念，要让所有的员工树立这样的概念。

    客户的价值如何衡量，中国人喜欢做思想工作，喜欢蘑菇，现在聪明的企业都量化到标准，国内做得最好的就是海尔，地产企业有时间就要到海尔学习，海尔对于标准体系的贯彻有自己独到的见解，对我们会有所启发。

    五矿营口产业园的发展，简单的介绍我们的情况，该情况不具备推广的情况，因为我们是相对独立的企业，作为国资委下属的企业，在国内游700多个企业，国外有几十家分公司，去年销售额是8000亿元，相当于营口市的几倍。我们背靠营口，就是大树下好乘凉。

    营口是有矿产资源的，有些方面是拥有世界性的第一储量，而且拥有定价权，这是我们核心和独特的价值。在此基础上又进行了产业创新，我们做了新能源，为什么要做新能源，因为投资欲望最强，政策支持最多，政府最欢迎，找到平衡点就可以了，政府和开发区都可以接受就好，我们找到的切入点就是制造业，第二个就是全新的产品，依赖于配套少，城市配套不足的时候就要开发全新的产品，这就是我们的机会。我们将面板的产品从珠三角搬到东北，几乎是不可能执行的，最后的结果就是配套不行。

    如果配件要到长三角购买，我们的成本就无法承受。但是新兴的产品，当地政府就会给政策支持。

    价值创新啊：五矿资源的嫁接，这是无形资产与实际资源，好的企业我们会给予投资和支持，尤其是将要上市的企业，会给予无形和实际的资源，例如金融资源，中行给我们的手心额是150亿元。

    增值服务，重点做的就是政策，其他的是区域开发，从省到市一系列提供服务。

    核心能力的打造，综合开发盈利模式的打造，产业服务能力的打造。央企做事更多的是关注社会的责任，我们投入了8亿元，建超高标准的写字楼，这样首先可以吸引老板过来，这只是一种借鉴。

    产业服务能力，包括我们自己和在座的各位要认真的研究，因为产业文章可做的是无限大，一定要研究，具体怎样做不能说，只是抛砖引玉。

    五矿园区是请苏州工业园规划和设计的，而且非常的漂亮，下面将视频供大家欣赏，谢谢大家，我的介绍到此结束！