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截止2009年10月，当年租售面积已达9.5万平方米，占据京城工业地产市场59%的份额，是什么让联东U谷在经济危机的逆境下创造这样的神话呢？想来各位嘉宾一定非常急切的想知道吧，那么下面就有请联东集团战略总监梁环宇先生和大家共同分享，掌声有请！
联东集团战略总监梁环宇
梁环宇：各位嘉宾、各位同仁大家上午好，很高兴主办方提供这样的机会，让大家共同交流工业地产的经验和心得，让我们再一次以热烈的掌声祝会议圆满成功，同时给主办方和协办单位付出的辛勤劳动，提供良好的机会，为他们的辛勤付出表示感谢！
今天我跟大家交流的主题是新形势下工业地产的发展及联东U谷的思考和实践。
汇报的内容分两部分，第一是新经济形势下的工业地产的发展和思考，这是战略分析和品牌的思考。
联东U谷的思考和实践
工业地产发展的趋势
我们对全球经济有清醒的认识，去年中国经济独树一帜，起到了稳定器的作用，成功实现了保8%，从全球第六位成为第三大经济体，很快超越日本，这些年中国经济的增长是大家有目共睹的，基于外部的环境行业也快速的发展，未来的发展面临很多不确定因素，因此中央经济工作会议明确提出现在转变经济发展的方式刻不容缓，强调经济增长的质量，而不是经济增长的速度，因此产业要迅速的转型和升级，实现内核式的发展。
建国后迅速形成以国有企业为主体的完整的制造业工业体系，改革开放后，以来料加工三来一补的方式实现快速的发展，这是粗放时代形式的。
九十年代和目前的经济形势，需要像精细化和内涵式的转变，企业关注经济增长的质量，行业需要有制造业行业向上提升，也要向两端研发和品牌营销服务提升。因此是地产需要面对的现实，如何更好的支持产业升级和发展。
全球产业链的转移和国内产业转移的趋势
全球产业链转移的趋势，全球的产业链在全世界进行选址，深度分工日益分化，全球五大经济圈和转移的方式，随着交通和信息化的方式，脑体分工的情况越来越明显，总部、研发可以在全球选址，依靠高速的信息传播和交通的便利，迅速的形成全球的布局，这种情况越来越明显。原来转移的是制造业，随着中国制造业的提高和中国实力的提高，任何跨过经济体都不能忽视中国，因此要针对中国进行研发，甚至将公司总部放在中国，这是中国利好的趋势，要牢牢的把握。
国内产业的引进进一步的加速，由东部向中西部辐射，发达城市向欠发达城市辐射，这就是资源型和劳动密集型产业，这轴趋势是不可逆转的。
发达地区要引入世界产业链高端的行业，整个产业链不断的升级和演变，我们要把握该趋势，国家和各个省市都有意识的进行产业的转移和引导，最近国家批准了产业战略示范区，广东省也提出了双转移，这就意味着我们的机遇。
区域经济出现了群雄并起的阶段，为我们提供了机遇，传统的三大产业经济圈后，国家连续批准了12个经济区，例如图们、环渤海、海峡西岸、海南、皖江等等，这代表着怎样的趋势，代表着整个的区域经济进入百花齐放的时代，不仅仅给东部地区带来了广阔的空间，也给其他区域带来了优势。原来的招商是依靠地缘优势、政治优势、土地优势，靠传统的招商是没有优势的，这既是机会，也是危险，我们看到城市演进的模式，我们列举了三个具有代表性的城市，北京是环线辐射的，问题也是明显的中心城市的负荷大，城市压力也大，人口过渡的急剧，资源未分散。上海的模式老城区在浦西，发展浦东，以西带东，双核发展。另外就是无锡市，在中心城市的格局下，拉开城市格局，将城区放射出去，这种情况下有怎样的问题，城市的承载力有限，土地、水利日趋紧张，这种情况不能忽视，要提高产业园区的产出度，不能依靠外部的投入提升，而是需要内核的增长方式。因此带来了两个问题，中心城区如何进行产业优化和调整的问题，实现退二进三，腾笼换鸟，将老城区的传统制造业置换出去，例如无锡市的老城区有很多传统的第二产业，随着城市功能的转移，中心城区要发展高端的服务业和第三产业，要主动的进行拆迁，原来是被动拆迁，将城区的土地置换出去，实现产业的升级，又不能发展传统的住宅业，城区需要税收和就业支持的，因此就带来新的机遇。
更新城区后，如何进行第二产业的开发，还有郊区的问题，第二产业要从城区出来，第二产业到了郊区后，就会遇到土地资源的问题，工业用地要集约化使用，而不是让企业分散的开发，因此发展第二产业，支持城市发展现代化和有特色的产业体系，进行园区的开发也是大有可为的，在城市演变的过程中，面临中心区的机遇，也面临新区和开发区的机会，包括现代产业体系的发展。
重大基础设施对中国经济板块的改变，去年经济危机后，国家迅速的提升了以高铁经济为龙头的国有资产投入的高峰期，将来的高铁形成从北京到各中心城市1—8小时的速度，辐射我国70%以上的城市，辐射人群达到7亿元，各个中心城市间可能就是1—2小时的距离，今年武汉广州高铁开通，也就是3个小时左右，包括沿途的各个城市，例如韶关、株洲、长沙，会带来时空的转变，也带来产业布局新的分工和改变，这种影响是深刻的，我们的经济由原来的沿河经济变成高速经济，甚至是空港经济，现在进入新的高铁经济的时代，现在接触很多的城市，每个城市的高铁站口都有大的开发区，包括无锡市、郑州、洛阳都是这样的。
每个城市都将高铁站点放在近郊区，也带动了产业园区发展的机遇，因此实现城市群发展的空间。
基于几个外部因素的考虑和分析，目前园区引进模式有几种规律。
最早由政府引导的开发区，现在演变为多方力量推进的模式，尤其是国有企业，以五矿为代表的，包括其他的国有企业、民营企业，在此过程中形成推动力量，共同支撑产业园区的发展，已经到了群雄并起的阶段，那种效率更好的服务社会的发展这种力量就会得到市场的认可。政府开发区有优势，也有劣势，市场主体的园区有优势也有劣势，成败要看效率，不是看重身份和主体，各个产业园区的变化都证明了这一点，效率决定谁会赢得企业。
园区的优势有政策优势、土地优势，简单的资源优势向更深层次演变，变成产品和服务的演变。区域经济在各地百花齐放，园区靠交通、区位、政策和便宜不能赢得客户，需要的是产品，更加适合企业的需要，适合产业定位的需要，医药产业跟汽车产业是不同的，需要的衍生服务和增值服务是不同的，企业需要的不是简单的购买成本而是综合成本，企业在各个园区中如何更好的生存和发展，如何更好的帮助发展和迅速的提高，因此谈的是综合的优势和深层次的优势的问题。
园区应该由单一业态向复合业态转变，原来谈的更多的是厂房。客户的需求是以人性化为需求出发的，企业在入驻的过程中和开拓市场的过程中需要的不仅仅是制造，还需要融资和金融服务、商务服务和生活服务，因此出现了一种趋势，需要将多种业态融合在园区中，帮助提高效率。因此在业态组合上需要打组合拳，因为其中服务的对象是企业，出发点是以人性化的角度考虑园区和业态的配置，帮助企业更好更快的实现企业的经营和快速发展，因此是人性化的角度出发的。
由本地化发展向规模化发展，将来的发展是规模性的扩张，在全国进行选址，甚至有一个梦想，为什么不能出现中国的普罗斯，任何产业是有核心能力的，跟政府谈判获得土地和厂房并不是企业的优势，有高效的运作才是企业的核心竞争力，企业没有必要养一批人专门的选址和建厂房，而且每个地区的谈判周期是比较长的，最少需要二年，已经失去了占有市场的机会。
企业做怎样的产业，做了那个产业和链条，将来的分工会越来越清晰，对于园区开发商而言，我们是否可以做到符合企业发展的专业运营商，出现了新的机遇，我们跟着企业的扩张，成为专业的产业园区的运营商，做好本地项目后如何成功的复制全国的模式。
住宅也是这种模式，开发的初级阶段都是区域性的，随着这几年模式的改变，开始全国性的扩张，出现了万科、富力、合生创展等优秀的企业在全国布局，因此要突破模式和资源的门槛，我们可以大胆的预见，产业园区从本地化发展向规模化和全国化发展，这是必然的。
园区的发展是由产品导向向顾客导向转变的，原来考虑的是我们做什么，现在要反过来想，工业地产是先有工业，还是先做地产，或者是先做地产还是后考虑工业。首先要考虑地产服务的是谁，要将目标客户想清楚了，顾客也是不断细分的，服务的是怎样的顾客，医药、电子还是那一类顾客，才可以进行产品设计和增值服务的体系设计，不是想做怎样的产品就可以招商的，而是将目标定位清楚，知道顾客是谁，需要的是什么，才可以考虑后期的设计和建造施工。建造施工在整个环节中投资最大，附加价值也是最低的，最重要的是投资选址、规划设计和市场调查，因此有重大的转变，需要向顾客转变引进，这就是宏观环境的改变和思考。
我公司基于战略的分析，开始思考自身的问题，首先看到一个问题，就是刚才分析的宏观环境，企业存在的价值是什么，为社会和产业的发展和顾客解决问题的，所有这些都是企业和发展的动力，我们是为社会解决问题，为产业解决问题，从而考虑企业的发展。
目前，需要解决的是什么问题，结合到宏观分析中提到的命题，我们需要为城市提供解决问题的思路和模式，现在的城市面临由老城区向新城区的扩张，新城镇化建设高峰的来临，如何进行城市化建设和郊区建设，工业地产应该做什么，我们应该以产业带动人流、物流、资金流的积聚，而不是简单的像华南模式，建房屋后将人搬出去，我们希望在新产区形成产业链，带动住宅和商业机会，要给城市建造经济的引擎，才可以有效的推进城市的郊区化。城镇化建设可以实现城乡统筹或者是劳动力人口的转移以及居民收入的提高，必须要有新的模式推动城市化的建设。
关注土地的持续经营的问题，中国有很多的园区，土地不断的出让，土地资源越来越紧张，如何用好土地进行产出，并且带动社会的和谐发展。不是简单的说，工业地产将房屋卖完了就不考虑，通过项目的运作和政府有效的结合，实现可持续的经营。
实现多种业态的组合，实现高效一体化的平台，既可以实现制造、研发、商务一体化的工作圈，提供入住园区企业和人员的工作效力，有效的环节中心城区的压力。
为产业升级和转移提供了平台，支持中小企业全国化的选址，为产业急剧了作题。用专业化的投资运营能力形成专业化的分工，用产品和服务支持企业发展业务，以上是我结合考虑的问题提出的突破性的方向。
产业的思考
针对制造环节有很多的园区，传统的工业园、高科技的园区，物业园区，各种园区服务和研发的内容是什么，例如清华科技园是以研发为主的。
针对营销、服务方面有总部基地和现代服务业的园区，各种各样的产品形态在不同的阶段以不同的方式满足微笑曲线。
为了支持微笑曲线，需要在科技研发、厂房、物流仓储、营销和配套方面需要提供空间载体给产业。回过头来说，我们谈到工业地产的时候更多的是谈到制造业和传统园区，现在产业园区发生了深刻的变化，进入了研发和总部环节，我们要做的不仅仅是工业地产和传统制造业，我们要进行产业地产的引进。产业园区不断的升级，向知识型升级，向研发和物流环节升级，整个产业的内涵已经由工业地产的内涵升级到产业地产的内涵，从而提升到产业价值链的思考。
我们的定位是产业地产的领军者，做真正的企业，原来谈到的工业地产是制造行业的，现在联东U谷做的产业价值链，我们的口号是成为地产的领巾者，做受尊敬的企业，在园区实现第二、第三、第四产业的配套互动，形成业态聚合、功能聚合和资源集合，从而做出规模和集聚效应，提升产业和区域的价值，提出我们的远景和定位。
我们未将自己定义为开发商，而是支持产业运营商。我们服务于两个客户，第一个是入驻园区的企业，第二个就是政府，我们牢牢抓住两个顾客为支持点，为企业做了什么，要为企业提供完善的产品功能，以园区需要怎样的功能，我们在园区的设计、产品的开发、园林景观配置和基础设施配套为企业提供所需要的园区。我们要进行深入的行业分析、顾客分析和基本的定位，开发企业所需要的产品。
要帮助入住园区的企业提升品牌形象，因为很多的企业到园区招商都是跨地域的，对当地市场是没有认知的。因此对园区的建设和配套功能要有所考虑，从而帮助企业发展，并且提升品牌形象。
帮助企业降低了综合成本，而不是简单的将售价降低，企业实际上进入新的环境中，有很多的成本，包括沟通成本、产业成本、信任成本，构成了综合的成本优势，通过产品和衍生服务，完善综合成本的降低。
优化园区的服务，园区服务有基础的物业服务，但是也要分析企业的生命周期而提供对应的服务，例如刚入驻的时候需要基础设施的服务，发展的时候需要产业的服务，高阶段的发展需要融资的服务，分析企业不同阶段不同的生命周期需要不同的服务，我们提供良好的环境平台，帮助企业迅速的茁壮成长。
第一个阶段是筑巢引凤，第二个阶段是浇水施肥，第三个阶段就是春华秋实，帮助企业结果，帮助企业快速的成长，这是我们的目的，也是政府的目的。
到任何地方去，都是跟政府进行紧密的合作，希望引进的企业实现税收和产业升级。我们可以帮助政府快速的形成产业的积聚和升级，拉动税收和就业，提高区域经济，节约土地，履行社会责任，帮助企业做这些事情，帮助政府解决各种各样的问题，因此我们跟政府沟通的时候，他们都很放心，也很高兴，我们就是履行政府产业发展的职能。
以政府为原点，以政府的角度考虑，要跟入驻的企业谈税收和就业的条件，政府对我们有这样的期待，也要满足政府需求，政府也会给我们良好的空间。
联东U谷围绕上述的方式，提出地产聚合U模式。
引领：在行业中形成不断的标杆，引领行业的发展，跟同行进行交流，不断的提升行业发展的方向。
现代：采用先进的设计、服务理念，以良好的品质和服务满足客户的需求。
实用：成为企业提供运作效率、降低综合成本的平台。
统一：统一规划、建设、运营保证园区的持续发展。
我们在行业中是引领的，是有思考和战略的企业，考虑产业朝着更好的发展方向，我们引领着产业的发展方向。
产品希望是现代的，希望是优良的，让大家产生这样的联想，联东U谷是可以与时俱进的，也会为客户提供实实在在的服务，我们不关注短期的利益，我们做的是长期的利益。
今天介绍的是联东U谷的品牌和特征，希望大家对联东U谷有更好的认知，同时也形成了几个方面的优势。
专业投资决策：对目标城市进行系统的分析调研，结合区域规划和产业，开发政府所需要的产品。专业的研发设计，完善的增值服务、招商服务。
因为时间的限制不展开介绍，下面介绍案例。
北京联东U谷项目坐落于北京中关村科技园区金桥科技产业园，有独栋产品，标准厂房和配套设施，可以容纳500家企业，年税收10亿元。各个功能区有效的分割，几个产品系列，生产制造区，标准厂房，单层厂房、多层厂房、联排厂房满足不同企业的需要，在制造和办公结合。
定制区：针对大型的企业，根据需求量身定制，将图纸交付给我们，6个月完成所有的服务，而且提供一站式的报建服务。
总部办公区：有六个组团，以做别墅的景观做办公产品，而且是以独栋办公楼为主。今年还在无锡市做最好的办公景观，因为在中心城区的办公形象更多的是高层甲级写字楼，但是中心城区没有低密度和景观优美的办公园区，因此将景观作为核心关注的点，因此在联东U谷这一期的产品中将景观下了很多的功夫，有800到3000个景观可以进行多种的组合。
科研办公楼，为研发制造环节制造的业态，强调一心两轴多点的办公格局，配置小品和自然环节，提供美观舒适的办公环境，配套设施包括食堂、网球、宿舍和运动设施、邮局、工商所、事务所、银行等等，为企业的生活和商务提供完善的设施。
物业服务体系：我们推出了物业服务、定制服务、增值服务等模块，手续待办、政策扶持、人力资源等16项服务，入驻企业以生物、电子信息为主，有世界500强企业和全国知名的企业，包括李宁、天语手机。
全年的数据是20.6万平方米，占了北京市场60%以上的份额，模式是领先的，也得到了领导的认可，市委书记刘淇进行参观，他说不是传统的地产，而是服务园区的产业地产，所以我们的定位进行了挑战，成为产业地产运营商，各级政府和各级商会均到园区进行参观。
今年开始了全国性的布局，沈阳有1500亩土地，这是以生产为主，该城市的第二产业为主，重点布局以制造系列位主。
无锡市重点发展第三产业，因此做了总部商业园区，占地800多亩，规划面积是100万平方米，集总部经济、商务和生活配套为主的。
联东U谷愿景
未来战略性的投身于产业地产事业，为企业和政府创造最佳的客户价值，为什么是战略性的，将我们的目标通过分析牢牢的锁定，为了目标舍得投入，舍得亏钱，就是说，既然是战略的内容，公司是多元化发展的公司，有贸易、制造等环节，现在将其他的环节都砍掉，现在就是聚焦三个业态，一个是模板的业务，第二是产业地产业务，第三是投资业务，我们要有所不为，有所为，将重点的内容集中精力做好做专，这是社会的需要，因此我们提出战略性的进入，希望成为企业投资的首选，区域经济的新引擎，中国产业经济的旗舰店，谢谢大家。
