主持人梁春：下午新的模式跟上午的新营销，这是两个不同话题，随着国家产业振兴政策的进一步的推动，中国经济又进入新的发展周期，作为产业发展和产业调整的晴雨表，工业地产业将迎来新的发展高潮，首先请余教授回答，您作为产业经济的专家，您是怎样看待这个问题的，在国家产业经济振兴和区域经济发展的特点，您是否可以谈一下工业地产在全国发展的情况，谢谢您。

    余甫功：非常高兴参加本次的地产峰会，在金融危机之后，我国面临新的发展形势，现在根据新的发展态势，促转型，调结构是经济发展未来大的方向，经济结构的转型对工业地产的发展带来很多的机遇。

    改革开放以来，工业地产是最近几年才开始重视的，为什么过去未重视，因为工业地产的模式过去是政府主导的，包括东部沿海发达地区的工业地产都是政府主导的，政府以城市的理念发展工业地产，开始是引进项目，之前嘉宾谈到招商引资，前提条件就是降低地方的成本，主要的成本是土地成本。

    政府运作的过程中，利用规划和政策的手段，将城市的发展划分几类，一类是发展工业的，另外一类是发展商业的，还有就是发展居民地产。工业地价往往是政府严格控制，甚至低于成本或者是政府提供基础设施，尽量的降低成本，目的是引进项目，当工业地产发展后，产业或者是人员积聚后，城市的积聚能力提高了，商业地产和居民住宅升值就很大，从而弥补工业地产的成本，往往是这种方式运作。将经营企业的理念用于经营城市，整体而言都是政府主导的发展。

    金融危机之后国家发展的模式暴露出一些问题，金融危机的冲击好象是经济速度的冲击，2009年第一速度全国增长只有5.1%，广东只有5.8%，实际上深层次是对传统发展模式或者是经济结构的冲击，为了应对金融危机中央启动了4万亿元的方案，现在面临结构性的问题非常的突出，有的地区更加的严重，需要进行结构调整。在应对危机的时候，出台了企业振兴的规划，从而提高企业发展的能力。加上国家对产业结构的调整，对工业地产的发展模式带来了一定的冲击。

    我认为工业地产是发展期中最好的机会或者是潜力，为什么这么说？因为传统政府主导的模式，工业地产未得到总体的发展，商业地产和居民地产相比，发展的空间潜力比较大，商业地产已经上涨的很快，居民的房价上涨的也是很快的，但是工业地产整体发展还是比较低的。

    新兴产业和新能源都是国家调整的主要方向，新能原料和智能的网络都是目前发展的主要方向，同时也为工业地产提供了空间，地价提高了也为工业地产提供了空间，如果搞传统的加工和制造产业成本是比较低的，工业地价就无法提高，如果产业转型和升级也会提升工业地产。

    现在社会资本和民营资本开始从政府主导向官民结合的方向，例如市场化的方式，这就有一个趋势，这就是工业地产发展的方向，因此我认为工业地产会迎来新的机遇。