主持人梁春：贡总在规划、建设和招商的时候，如何体现国际化标准跟本土实际情况相结合的情况，您谈到服务的理念，如何引进第三方服务机构的模式还有盈利点是怎样的。在招商的过程中，如何处理政府、企业和服务机构多方的关系，谢谢大家。

    贡毅：首先非常感谢主办单位，有机会跟大家交流。津通国际做的是园中园，上来就选择了非常艰难的道路，因为没有平衡的内容，工业地产通常是骨头，而且是非常难啃的，如果边上有商业地产，就不会下精力将工业地产搞好，如果地产搞起来，工业地产增值就算了，因此可以说是背水一战，没有生钱的地方，如何将骨头啃出来，因此做规划的时候就想，如果做大量的标准厂房，实际上长三角是有很多的厂房空在哪里，为什么就无法做这样的工作。我们做的是业态规划，我们跟很多国际和著名的企业打交道，很多区域给了很多优惠的条件，他们希望找到真正有效运营的平台，当初我们做了很多的工作，因为国内的工业园区未做很好的形态规划，只是简单的归纳为电子厂房和机械厂房，其中有很大的学问，首先该地区准备打造怎样的业态，我们围绕长三角为核心为出发点，发现周边的汽车、电子和装备工业总体的水平是比较好的，确定了这些行业后，围绕行业的特点，先做产业规划，同时在规划过程中，又考虑了供应的设施，例如物流和信息生活配套，宿舍、会议中心、展示中心，希望企业在营运过程中可以运用公共的平台，从而降低运营的平台，因为前期业态的规划，同时做了商业和资金的规划，投入产出如何靠增值服务回收，我们跟当地的民营企业合作，因为有了该平台可以跟国际企业进行对应链和对接，园内创造一个工作岗位，就可以为周边创造10个岗位，因此企业进驻的时候就要考虑配套的企业，从而带动就业。因为规划上的灵活，将房屋设置几个路口，空间内部可以进行调整。企业来的时候，水、土壤都进行很多的检测，我们的租金要比周边的土地贵1/3，甚至更高，尽管如此还有很多的企业愿意进驻，主要还是前期规划上做了功夫。

    欧美企业对环境有敏感的要求，虽然认为租金贵了一点，以先进的生产力引导先进的产业，说起来容易，但是做起来比较难的。我们告诉合作伙伴，这是一批园区，如果进来大家就可以联手，因此有一些企业鼓足勇气，在这里亏一、二年也会跟着我们一起做，前提是今后到其它地区的话，要带着企业共同去发展，因此进驻了很多专业服务机构，我们过去是做产业的，因此思路和经营模式、人才团队是地产的模式，我认为工业地产是地产的要素，我个人认为占了1/3，在引进合作伙伴上还有很多的方法。

    公司来到园区内，我们专门的搭建一块布，就是考核服务机构每年的增长，发现怎样的问题，就帮助他们如何解决，只有服务机构满意，他们壮大了我们的园区才有价值，园区的价值就是依靠企业的发展壮大。

    我们没有很多的资金，也没有政府的支持，因此要靠市场化的运作模式。如何处理企业政府和服务机构的关系，我们的定位就是企业的企业，我们是提供服务的企业，政府在扶持企业的时候，有些地方出现断层，我们讲三大服务：生活配套服务，政府行政服务，一个星期将营业执照办好，有什么问题，政府帮助解决。但是过程中的很多问题需要专业的机构解决，政府在招商的过程中，对企业的服务承担了这些责任，企业进入后如何提供服务，通过向政府呼吁，出台哪些政策将外包业务给到他们。因为信息不对称，企业财知道可以通过租赁设备或者是租借人员降低企业的成本。对于制造型企业，帮助他们处理跟政府协调的工作，主动的为他们对接服务的要素，在发展的过程中，例如融资和国际化的过程中提供各种服务要素。

    举一个简单的例子，园区内有展览公司，帮助周边地区的公司到国外进行展览，包括衣服如何穿，展览如何做，打出的口号中国企业可以卖1500美元，我们有大大小小很多类似的机构，包括租赁设备。我们也走了一条艰辛的道路，也领略了工业地产中的要素，如何将政府、企业和服务资源有机的打造在一个平台，工业园区最终是服务商，看到的是有幸的内容，最有价值的是无形的，让顾客认可的价值，谢谢大家。

    现场嘉宾：贡总的演讲让我们学习到了很多内容，尤其是后期的规划和服务，对当地有了全方位的带动，我有一个疑问，从规划和全球布局、招商过程以及后期的服务中投入是非常大的，工业园区主要的盈利来源有哪些，回收期大概是多长时间。

    贡毅：每个工业园区在发展过程中最核心的问题就是投入和回报的问题，造一个房屋都需要投入和回报，服务的回报是怎样的，目前的收入有三块，一块是租金收益，一块是投融资收益，另外一块是服务收益，未来的园区会调整收益，现在租金收益达到了70%，有30%的收益来自于增值服务，这一点是了不起的。

    我们的招商团队是很优秀的，他们是搞金融、设备租赁的，而且有海外多年的经历，园内和周边区域企业的意识是很强的，例如租赁行业已经拓展到了汽车租赁，因为企业不希望更多的投资固定资产，关键还是意识的问题。

    现在世界500强企业真正造厂房的是比较少的，不进行固定资产投资。他们愿意购买你的服务，不但是购买厂房的使用空间，我们要做的就是提供符合要求的服务，我们要在三年内使服务收入超过租金收益，并不是降低租金的收益，而是通过增值服务提高收益。

    现场嘉宾：投资回收期的折算是多少年？

    贡毅：这是动态的，包括投资的财务费用。国内的园区中很少有像我们这样盈利的，因为我们是学金融的，我们帐算的是比较好的，但也是比较艰辛的，目前有基金公司愿意跟我们合作，服务商愿意跟我们合作，因此未来会输出管理和招商模式，很多机构愿意跟我们合作的原因是因为存在增值的能力，谢谢。