主持人梁春：工业地产进入了城市发展的各个角落，作为专业的服务机构，在城市化的大背景下，如何开展多元化的产业服务，李灵犀女士是如何理解的。

    李灵犀：我从几个角度来阐释，中国经济在进行转型，产业在升级。以前我们的理解是产业结构的问题，其实我们发现现代经济发展到今天，几大产业是不同的发展，现代制造业服务化、现代服务业制造化，还有工业和传统行业，实际上工商农之间形成了相互依托和融合的产业环境，在产业发展的驱使下，已经不存在严格的产业划分，一定是制造业或者是服务业，实际上大家是相互配套和相互服务的，相互成为彼此孕育的土壤，这种情况下，对于专业服务而言有很强的考验，我们作为专业服务商而言，要对产业和服务业进行多元化的了解，而且要了解产业链环节之间，企业在投资的时候的需求，对我们的要求就是非常高的。

    我们主要是做工业园的开发运营顾问，还在帮助政府做新区的开发，新区的运营和土地的运营，中国的市场是特殊的，国外是工业化后才城市化，中国是工业化和城市化同时进行，不同的阶段表现的形式是不同的。

    例如新农村建设，其实是在目前的产业经济转型下第三次的城市化的过程，在此过程中要求对原来的土地，工业用地和农业集体用地协调的关系。除了新能源和现在的三旧改造，在中国而言这几种模式是并行的，大家也存在着相互抢夺资源和竞争的问题，例如珠三角产业园的转移，很多企业是不愿意出去的，完全通过市场的角度来讲也是比较难以实现目的的。产业的发展模式有很多种，有合作模式、经营模式、合作模式。政府官员的专业背景越来越强，政府知道如何利用企业市场化运作的资源，在此过程中，政企合作的园区是未来发展的趋势，在此过程中，政府和企业扮演的是怎样的角色，这是需要我们探讨和研究的，包括赵总的央企有大量的产业资源，大型企业跟政府合作，大家的洽谈模式是不同的，还有津通国际的模式，民营企业的模式也是不同的，在此过程中，也许只能做几十平方公里很小的一部分，一开始不像津通国际可以投入一些产业，在此过程中如何发挥自己的作用，这是我们研究的话题。

    对于民营企业而言，不要认为用一个概念就可以拿到政府的土地，在跟政府洽谈的过程中，如何整合资源，如何招商，要带着项目跟政府谈，同时谈项目，同时谈招商。因为企业的不同，合作模式和决策不同是我们探讨的话题。产业园开发和经营，我们一直讲的就是盈利的模式，产业园的盈利简单的讲有几大块，包括土地和物业，还有产业投资商的经营回报。在不同的盈利点上，每个产业园区不是几年就可以形成的，一定是长期的过程，在此过程中如何兼顾企业的发展。

    很多政府对企业的加入是有明确的限制，从而政绩有所保障，近期哪些产品是盈利点，如何进行平衡。最后通过产业服务的运营提升回报，这是民营企业进入产业园时要充分考虑的问题，而且也存在一定的风险，在此过程中，企业要考虑灵活的退出机制，无论是政府还是企业都需要退出机制。对于中国目前的政策而言，今天上午也在讲，政策可以成就你，但是在中国的行政管理下，也可能让你马上陷入艰难的绝境，企业如何处理好退出的道路是很重要的，这是从企业的角度讲的。

    政府的角度来看，企业做不下去，靠政府投资建设的话应该如何做，在整个的运营过程中，首先是合作和分工。还有就是结合长短期盈利点和回报率进行研究的。

    产业的发展是有很强的阶段性，工业地产不是通过产业进行聚合的，而是通过工业和土地聚集的，而且还有金融衍生产品。不同的阶段，在产业的引进或者是产业的服务商有非常大的差异，前期不能说100%的做好自己的规划，但是应该有长远的考虑，结合近期、中期和远期考虑问题。

    说到产业运营管理，还涉及到土地的开发，而且是密切结合的，政府通过土地的出让，有的是经营型用地，有的是工业用地，如何更好的通过土地的运作建设城市。现在建设的是工业新城，很多的园区都是有配套的，不是原来简单的居住，已经体现了城市的功能。我们如何处理好这些关系，可能是双轮驱动。这几年的服务功能中，对于顾问公司而言，我们的压力是非常大的，对于地产而言，我更愿意理解为泛工业地产，我们经常讲的金融后的园区建设，应该是现代服务业和金融业两者兼顾，实际上是产业整合资源的工作，从而为客户提供切实的服务，我们希望服务的过程中，贴近客户做个性化和定制化的服务。

    众多的工业园和产业园没有哪一个模式是可以复制，可以借鉴的就是理念和模式，最终还是要整合资源进行开发，对于现在产业的服务而言，更多的是集成的服务，对于我们而言就是协助甲乙方跟政府谈判。

    工业地产或者是产业园区开发跟住宅是不同的，如果不了解企业就无法招商和整合，因此要了解政府、企业和服务等方面的资源，现在是修炼内功，也需要跟各行各业更多的交流和沟通，才可以为客户提供更实在的服务。