王东升：大家好，我是联东U谷的王东升，非常感谢有这样的机会跟大家分享。联东U谷去年取得了不错的业绩，该业绩客观的说跟去年总体经济形势好转有关，去年下半年企业信心倍增，各方面的因素有很好。北京市场在2009年迎来了新一轮的产业转移高峰，北京三、四环大量的拆迁和搬迁，出现了新的产业转移。生产制造环节从五、六环往外转移，第二个转移就是郊区办公化的转变。

    通过前期的产品定位和策划，去年开始联东U谷投入大量的人力做产品的升级换代，去年做系列调研，虽然市场上存在很多的项目，例如总部园和产业园等等，这些产品对客户的满足度还是比较低的，刚才嘉宾谈从项目本身来说，如何通过自身运营，品牌能力提升项目，我认为有几点。到了产业定位和客户定位，我们下大力量在产品策划，包括有空间的设计上，下了很多的工夫。工业地产操作上对产品策划尤其是产品规划设计上给我们带来了很大的好处。

    品牌运营，刚才梁总从宏观层面说，企业在乎在园区的档次和形象，通过多年的经营运作使品牌具备一定的知名度，客户感觉是专业和规范的园区。服务方面，做的相对比较好，去年通采通购和人员招聘方面给企业带来了实惠，今年进一步的加大力度，对产业工人和产业工人的招聘外，对园区高管进行了招聘，还进行了培训，提升企业的整体竞争力。

    联东U谷做产业的时间比较早，已经有8年的时间，多年来我也是摸爬滚打过来的。工业地产首先是产业策划和定位，有两个注意事项。

    一、尊重现状和规律。区位是怎样的现状，位置是怎样的，交通是怎样的，长期以来产业的沉淀情况和配套情况。如果区域很偏僻或者是郊区化的情况要根据产业和区位进行开发。

    二、考虑可持续发展，尤其是考虑物业类型的可变化性，昨天来的时候，跟几位同行沟通，现在的产业转移很快，往往超出我们对产业转移快的理解速度，这几年招商和销售的过程中，出现这样的现象，今年招的是机械制造，明年是电子，也有可能是生物制药，背后就是产业转移的根源和经济发展的根源，产业转移带来最直接的就是功能定位。

    从工业到办公转型期间是最具有投资价值的，考虑产品定位的时候，要考虑到未来的可持续发展的定位。

    客户定位考虑，客户定位的理论比较多，选择了产业后，一定要选择细分市场，怎样的企业，怎样规模的企业具备可持续发展，充分的将客户类型分析清楚，租赁和供给都要分析清楚。

    产品定位和产品策划，联东U谷去年在产品规划和策划收益很多。产品的定位要清晰和准确性，现在跟风性比较多，例如你做厂房，或者是电子和生物药品，这些都是比较模糊的，因此要想清楚定位。

    所有产品匹配要具备一致性，前一阶段到了无锡，有一个项目很成功，景观规划的也是很好的，产品的设计是3米层高，又是满足生产型企业，面积是500平方米，因此层高又跟不上，道路也不配套，这就是产业定位和客户定位决定的。

    过去在普通的房产开发过程中，对于住宅房地产关注的比较多，但是工业地产要关注使用率的情况，还有就是空间效率的问题。如果客户对空间把握的细致，说明客户整体空间把握性很高，这样管理成本和后勤服务的成本就会降低很多，通过空间的设计将企业的效率提高。

    策划和定位要清晰

    团队的招商模式，联东U谷起步比较低，更多的是采用推广的模式。未来工业地产的发展趋势是以产业招商为主导，或者是品牌拉动推广的形式，刚才赵总谈到要把握政策，每一个项目要考虑产业和政府的政策，开发商如果能够有所作为，必须对产业吃的很透彻，引导和设计好的政策，从而服务好企业，实现资源互补。我只是抛砖引玉，让大家更多的互动交流，谢谢大家。