圆桌互动论坛现场

     议题：工业地产新营销·品牌时代 

     主持人梁春：刚才来自于北京的两位老总谈了北京的区位和自身优势、开发模式上的经验。伙伴地产是代表南方，在深圳和广州做的比较有规模，对市场策划有全面的认识，余总在寻找买家、卖家的过程中如何理解品牌的过程，租售在未来是怎样的模式。

    余冰：非常感谢主办方给我这样的机会，在这里跟大家共同的探讨、学习，如何将工业地产做的更加健康有序。作为厂房中介公司而言，我们走工业地产的路也是比较孤独的，作为开发商我们也知道，全国有大大小小的开发区。对于只做三级市场的中介而言，目前市场上是比较少的。

    公司在珠三角有70多个门店，我就谈几点看法。梁春让我谈品牌，我接触的90%以上的工业园不注重中小企业的招商，我的体会是深刻的。接下来中小企业真正的市场和时代会来临的。

    我公司每个月有将近5000个中小企业的客户，赵总来的比较晚，实际上在2005年就跟贵公司进行项目的合作，如何将这么多的客户推广到珠三角以外或者是广东以外，我公司在珠海、惠州就有分店，但是有些区域就无法推广，因为没有分店。我们进行过试调，我知道固安有接近2%的客户是有意向去北京的。最近对长三角进行调查，200个客户中有20%的客户愿意到上海的。

    工业园的定位

    现在所有的开发商都认为工业地产已经上升到产业地产，实际上该理念大家是认同的，真正做产业地产是非常复杂的课题，很多时候看到工业园的规划，电子科技园或者是电子商务平台都会紧跟着政府的步伐，例如定位于汽车产业园，但是产业的配套超出了汽车产业园的定位，可能会涉及到相关的模具、包装，而不仅仅是产业链上的产业配套就足以制成他们的。

    当大家定位于专业工业园的时候，还会以龙头企业和大的企业为中心，但是忽略了上下游企业同步的进入，大家认为先将大的企业引入，其他的企业就会跟进。产业园要真正高效的运作，就要将产业的相关产业链同步引进，尤其是配套的情况很多工业园会忽略。

    珠三角有非常多值得借鉴的专业产业园区，因为环境背景不同，珠三角有良好和完整的生态链，在此基础上，珠三角创造了非常多好的创意产业园，例如深圳有珠宝产业园，做工厂的工人很容易拿走金粉或者是珠宝，早期的时候工厂通过红外线检测，而且可以穿透服装进行检查。

    现在陈总说的电镀工业园，可以将电镀的污染设备作为核心的价值，因为中小企业很难做设备的透视，实际上电镀工业园的租金价格是35元/平方米，实际上很多的工业园都是10元/平方米，去年还在筹划建设了10层的大楼，我们将地下做成车库，而且是符合中小企业厂房的性质。中小企业有很多的工业园具备可取之处，而且走在全国的前列，如果真正的精耕细作，甚至深入的到行业和产业中进行深入的研究，为全国的地产和工业园的定位提供很好的借鉴作用，我就谈这么多，谢谢大家。