房地产在十字路口迷路

在危机面前迷失自我，本身就是一个很大的危机，房地产商现在正面临这样一种自我迷失型的危机。

万科集团董事长王石去年12月抛出“拐点论”后，引起了社会、业界的广泛关注和强烈争论，降价销售仿佛成了“拐点论”的“配套措施”相继在全国大范围内实行。王石作为房地产行业的大佬级人物，万科作为行业的龙头企业，“拐点论”和降价促销无疑是行业的重磅炸弹，事实证明，确实把整个房地产行业“搅得”天翻地覆。

无论是王石的“拐点论”还是万科引领的“楼市降价风潮”，对楼市的影响之大莫过于加大消费市场的“降价预期”。这种“降价预期”给房地产带来的负面影响是显而易见的，预期具有不可确定性，这给决策带来很大的难度。温家宝总理在两会期间的记者招待会上表示，比物价上涨更可怕的是人民群众对物价上涨的预期。

房价在经历畸形的疯涨后，已经给刚性消费者造成了很大的购买压力，这种压力下，在消费者的心里上，会形成一定程度的降价预期。王石的“拐点论”以及盛行的降价风潮，无疑加强了消费市场的“降价预期”。这种预期的直接反应是消费者持币观望，消费市场短时间内急剧萎缩。更严重的是，这种情况正好发生在美国次贷危机不断发酵，国内通胀压力骤增，融资环境不断恶化的节点上，真是屋漏偏逢连夜雨船迟又遇打头风。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮对目前房地产面临的困境有一段精彩的论述：“四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来，不管你愿意不愿意。但是把冬天说成困难我想也不确切。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷，中国的城镇化不管有没有美国的‘次贷危机’，也不管有没有奥运会，总之它是一个需要20年到30年才能完成的长期发展战略过程。”暂且不论陈淮的观点正确与否，但有一点是可以确定的，房地产企业身陷困境，关键是自身没有把握好发展的方向和节奏。典型的代表非恒大地产莫属，恒大地产把“土地为王”这部戏演到了极致，可惜资本市场的观众“冷眼相看”，表面看是许家印运气不佳，实则还有更深层次的原因。

无论是王石的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”，都在说明2008年的房地产市场将不会是晴空万里，阳光灿烂的。工业地产和房地产虽然有很多不同之处，但都属于地产的广义范畴，两者之间必有可借鉴之处。工业地产作为独立的产业还十分年轻，如同外面的世界对于涉世未深的少年，机会和挑战都是存在的。

“银行先死”论的冷思考

工业地产的发展，离不开资本的支撑。资金的来源不外乎以下几个渠道：一是银行贷款；二是资本市场，例如上市募集资金；三是工业物业租售收入。工业地产的发展的资金的主要来源还得依赖银行，起码与银行存在千丝万缕的关系。为什么？因为能够上市的开发商毕竟属于少数，以房地产商为例，全国几万家房地产商，能够成功上市的屈指可数。工业物业的租售收入虽然比较稳定，但回收周期比较长，也不足以支撑起巨大开发投入。

在工业地产发展的初级阶段，确实存在这样一种现象：私人投资的工业物业大量存在，一般规模比较小，所需资金比较少，资金来源主要是私人资本。这种开发模式只能存在于特定的历史时期，不可能伴随整个工业发展的进程，即使存在，也只能是成为点缀，不可能成为主体。

房地产商离不开银行，工业地产开发商同样离不开银行。也许正是基于房地产商与银行的这种千丝万缕的关系，在2008年博鳌论坛的“对话房地产”讨论会上，华远集团总裁任志强再次发炮：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”虽然任志强一直不赞同“拐点论”，但这一句话中，我们还是可以解读到一些深层次的东西。

融资环境将进一步恶化。每一个事物，如果已经危及到了生存，那说明情况已经相当糟糕了，当这种情况出现的时候，第一反应肯定是自救。前几天在网上看到这样一个帖子说，如果中国的楼价在继续下降三成，将有14%的家庭面临破产（后来有人反驳说不可能有14%，认为1.4%是比较可信的），无论是14%还是1.4%，数量都是十分惊人的。关键的问题是什么呢？在这14%或者1.4%的家庭中，其中很大部分人是把买房子作为一种投资手段，资金来源于银行贷款，房子降价，资不抵债。美国的次贷危机的爆发，房价下跌成为“导火索”。在这种情况下，国家出于维护正常的金融秩序考虑也好，银行出于“自保”考虑也好，结果都是一样的，银根收紧，企业通过银行融资将变得很困难，央行再次提高银行的准备金率就是一个明显的信号。

工业地产的开发属于资金密集型，需要的资金十分巨大，而且资金的回收周期长。那么，工业地产开发商如何在融资环境不好的情况下生存并获得发展。在“现金为王”的阶段，也并非所有的房地产商的日子都是不好过的，例如SOHO中国和万科，分别手握150亿和170亿现金，日子过得相当滋润。顺驰为什么会砰然倒下，恒大为什么会陷入“IPO门”，都是急剧膨胀带来后遗症的恶性发作。

工业地产的开发同样面临这样的问题，如何把有限的资金用在适当的项目上，控制好企业的发展节奏。在“现金为王”的阶段，优质的资金链是衡量企业竞争力和发展潜力的重要指标。业内人士分析，顺驰倒下的时候资金缺口其实是10亿左右，并不是很大。但市场是残酷的，从不相信眼泪。

疯狂的代价

疯狂总是要付出代价的，疯狂后必然要理性地回归平静，而在这一回归的过程中，所付出的代价是十分巨大的。

工业地产在房地产辉煌的光环下显得有点暗淡，正因为是这样，我们更应该把更多的关注投到这一领域，让它能够健康成长。工业地产正处于发展的初级阶段，难道也有可能疯狂吗？疯狂有很多种形式：房价在一年内翻一番，这是涨价的疯狂；国家统计局的数字显示，去年一年房地产的销售是2.9万亿元人民币，去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元，这是盲目扩张的疯狂。

工业地产的疯狂在哪里？脱离市场实际需求。以珠三角地区为例，随着这一地区产业的转型升级，工业发展对工业地产的要求也相应提高，特别是在软件配套方面。广东省社科院研究处处长丁力也指出了这个问题，工业地产这种村村点火，处处冒烟的开发模式很难与现代的工业发展相配套。

笔者在采访的过程中也发现这样一个现象，在现有工业物业租赁压力越来越大的情况下，仍然有大量私人工业物业在建设，令人担忧的是，这些工业物业没有综合的规划，相关的配套能力也不强。建设完成后，能够成功租售出去吗？这种粗放型的开发经营模式，在珠三角地区前期的工业发展中“功不可没”，但时过境迁，产业在不断升级，如果工业地产不能同步升级发展，结果是不言而喻的。

正如业内人士所言，工业物业市场并没有饱和，而大量需求的是高质素的工业园区。脱离企业发展需求的工业地产开发，这也是一种疯狂，这种疯狂在短期利益的驱动下，不可能完全杜绝。

房产商带给工业地产的机遇

中国工业地产的开发模式与房地产的开发模式有所不同，前者目前仍然是国家或者当地政府在主导，房地产主要是企业主导。当然工业地产的开发也有企业主导的，甚至有私人开发的，但这些目前都不是主流。

未来中国工业地产的开发和经营的主体，必然也是企业，因为在市场经济的条件下，政府的角色主要是规划、监管和协调，具体的工作必然要交给企业来做。无论从行业资源还是资金实力来说，房地产商都是最有希望充当这一角色的。

广东省社科院研究处处长丁力认为，中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。

在房地产业内有一种论调，随着住宅地产进入动荡期，房地产商不约而同把眼光投向了工业地产。富力地产、碧桂园、万通实业等都高调表达自己对工业地产的好感，其中万通实业已经有了实际行动，与一家大型企业合作，在二线城市投资工业地产项目。所有这些似乎都在证明这种论调的可信性，无论出于什么考虑，房地产商关注工业地产已经成为不争的事实。有实力的房地产企业进军工业地产，将给这一产业带来哪些机遇？

首先当然是带来资金，工业地产的开发离不开资金的支持，一个高水准的工业园区的开发，动辄几十个亿上百亿，这种资金要求并非哪个企业和政府所能承受的，因此项目的融资十分重要，有实力的房地产商在这一方面具有无可替代的能力和优势。

更新工业地产的开发经营理念。粗放型的工业地产遭到淘汰是时间的问题，新型的工业地产经营模式是什么样的？城市运营，简单地说，一个新型的工业园区就是一座城市，不仅是单纯的厂区，还有办公区，生活区，商业区，娱乐区等等，苏州工业园不就说要打造成苏州的CBD（中央商务区）。新型的工业地产开发更注重综合功能，例如生活功能、商务功能等等，大的房地产商在这方面也具有更加丰富的经验。

从某种意义上来说，房地产目前的困境，并非市场自然发展使然，而是在抛弃市场规律后的一种理性回归。也许理性回归还会被打破，但市场规律并非人力所能改变。中国工业地产随经济快速发展而得到成长，但在发展的过程中暴露出一种浮躁，甚至是盲目的疯狂，房地产带给工业地产什么？经验和机遇，这些都是工业地产发展不可或缺的。