一、工业地产的概念及商业开发模式

工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。工业地产作为工业产品的主要载体，随着工业制造业的发展和升级，也已经形成了产业化的发展模式，同时也就逐步具有了其独有的商业模式。自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施配套建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产业的特性就予以显现出来了，这就是工业地产的开发都具备“投资大、启动快、以增值性较强的服务实现收费、追求长期稳定的回报”的四大产业特性。在上海，投资大和启动快这两大特性尤其明显，上海的工业园区在规划和定位上都是比较前瞻和讲究一步到位的，资金投入在基础设施上是相当大的，园区管委会的机构设置比较全面和完善，在招商所需的硬件配备乃至人员经费预算上也是毫不吝啬，这样的大投入意味着开发主体单位需要招商领域的大回报，于是符合了现今上海工业地产市场开发的一大现象，就是“有土招商”和“无土招商”同步进行。作为中国的经济中心，上海具有其他省市区域不具备的产业优惠政策，在投资环境和产业导向方面总是占据着领先的地位。上海的工业园区往往先采取“无土招商先引税”的招商策略，通过政策的优惠扶持，吸引一部分的企业注册落户于工业园区，这些企业不需要土地和厂房，只要有相应的办公室就好了，他们多半是一些行业的经销商或者是产业配套服务商，在产业政策的支持下他们可以很快的实现纳税，为地区带来新的税源，园区同时再拿税收的地方财政留存部分作为基础设施配套经费，这样就又符合了启动快的特点，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。目前据笔者了解，上海工业园区的招商策略和方法已经被推而广之，在一些二线城市也开始了这种开发模式。目前各种类型的园区开发模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，通常常见的模式有四种，即工业园区的具有较强的政府导向型的开发模式；在生产制造业具备行业绝对优势的主体企业的引导模式；工业地产投资商投资开发模式以及现在大型园区多采用的多种形势并存的综合开发运作模式。

二、工业地产所处的宏观环境

2007年7月18日，国家统计局公布，上半年，中国国内生产总值同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点；其中，一季度增长11.1%，二季度增幅高达11.9%。这些数字，均远超过我国政府年初设定的全年增长8%的目标。经济高位运行本无悬念，但如此高的增长还是出乎大部分财经官员和专家学者的意料。形势一下变得严峻起来了，中国本就是一个经常用数据说话的国家，这些数据说明了什么，各类学者和政府官员争论纷纷。7月26日，关于中央政治局讨论经济形势的相关报道出炉，可清晰的看到近段时间被官方仔细斟酌、精心表述的“防止经济增长由过快转向过热”，在政治局的会议上被强化为“遏制经济增长由过快转向过热”。由此可见我们的最高当局已然直面过热之虞了。政府对经济过热的判断和调控力度将会发生重要变化。细观GDP的构成，投资和净出口增长过快是GDP大幅增长的主要原因。其中贸易顺差更是屡创新高，几次的调控政策均未起到明显的作用。究其原因有很多，其中很重要的一点就是工业体系全球化趋势下的跨国外包和工业产品供应链重组引起的，随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组。全球的工业格局发生巨大的变化。而随着中国改革开放，工业化进度加快，在工业全球化格局中比较优势明显，很快中国就成为全世界最大的工业产品加工厂。工业制造企业纷纷的崛起，这都源于我们低廉的劳动力和生产资料价格，虽然在近30年的改革开放的进程中，中国经济迅速的发展和崛起，国民的经济收入提高和社会保障体系逐步完善起来了。但是不可否认的是中国在很多领域是处于产业链的低端，国内制造企业的经营多数停留在很多的加工贸易业上，而且都是外国的经销商拿掉大部分的产品利润，而我们只取得部分低廉的加工费，这当然是中国工业化进程中的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。随着近几年中国扩大外资引进，逐步放开产业限制领域，越来越多的外资企业涌入。中国形成了以外资企业为主的加工贸易基地，且供应链不断延长，附加值不断提高，而我们一些工业区在招商定位和产业化定位上仍是居于现况。正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，越来越多的各级政府都纷纷开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。从上海招商网的区县招商栏目中就能很清晰的看到作为长三角工业的领头羊上海正在积极的开展大规模的产业化线路调整中。作为长三角的其他二、三线城市也都在积极的备战新一轮的产业升级和产业大对接。笔者也曾在很多的报道上都看到说中国将要面临着从世界加工厂向世界工厂转型的时代的到来，可是如果产业环境不优化、产业结构不升级、产业模式不尽快转变，要真正实现转型谈何容易呢？

三、工业地产的产业化趋势

就工业房地产本身意义来说是其带动了整个地区特色产业链的成熟，完成地区产业链的整合以及实现产业链的拓展，也是满足产业链多元化发展的需求载体，工业房地产更是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。我们长期忽视了工业地产的价值，只把他做为工业产品成本的生产资料之一。但是在产业升级的带动下，在国家严控土地使用，发展集约节约用地的大势下，工业地产的价值越来越凸现出来。而产业和产业的切入又是工业房地产的重中之重，从工业房地产角度来说，因为它的客户对象不一样，他面对需求的基础也不一样，所以关注工业房地产的发展必须要密切关注整个中国产业的升级递进、产能的提高与产业的更新，说穿了就是产业结构必须不断的调整以符合产业升级要求。

上海曾经是我国老工业基地和全国最大的工业城市。随着目前世界制造业重心逐渐向中国转移，上海又作为我国沿海发达城市，正成为众多国际知名企业争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更加突出。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、郊区体现实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指导思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关闭、大转移，在中心城区外围形成东(信息微电子)、西(汽车制造)、南(化学工业)、北(精品钢材)四大产业基地。2000年后上海逐步通过对老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市中心的工业房地产逐步向郊区工业园区集中。随着上海工业房地产结构性调整的逐步完成完善，郊区成为工业房地产发展的重点。上海的闵行、嘉定、青浦、宝山等区域在第二产业领域都得到了蓬勃的发展，国民经济中工业所占的比重越来越大。近几年来，上海市区的商业环境越来越成熟，商业网点越来越丰富，配套越来越完善，这些都推动了工业地产的转型和重新定位。近几年，随着市区老式厂房和仓库的搬迁外移，一部分的工业地产转成了商用地产，还有相当一部分厂房仓库转向了创意产业园、新型都市经济园。在城郊接合部，越来越多的产业园、总部经济园象雨后春笋般纷纷建成，形成了一个大产业，就是我们常说的，近期很热的2.5产业，从目前的各种情况来看，笔者大胆预测，不久的将来产业大融合将是上海面临的新一轮的挑战和机遇。

随着政府的支持力度不断加大，工业化市场的成熟也都预示着产业化升级已经是必然的趋势了。借助国外的经验来说，在西方国家发展到后工业化时期，尤其是到20世纪中叶，随着公路交通迅速发展，大城市中心地价快速上涨，交通拥挤，环境恶化，第二产业开始大规模向地价低廉、空间广阔的郊区转移，并且形成新的工业区。在20世纪60年代以后，第三产业又开始大规模的向郊区扩张，在工业外迁的带动下，市中心的商业零售业、旅馆业迅速向郊区副中心迁移；加上通讯通信技术的快速发展，高级住宅和办公楼也开始向郊区发展。这些国外的发展历程和我们的产业升级和结构性调整的线路是相当的接近，只是我们晚了近50年。就目前的上海的情况来分析，上海的郊区城市化远远滞后于郊区工业化。所以政府也意识到了这一点，市政府在城市建设中，为推进旧城改造，改善居住环境，有计划的在郊区开辟居住区，搞配套，供市民搬迁。所以我们也看到一个很有趣的现象，在国外，富人和中产阶级都居住在郊区，在国内，一般的城市工薪多在郊区，而富有阶层多向市中心集聚。所以在我看来，将来我们将要建设的是“大园区”、“大功能区”，即以临港新城为代表的“现代新城”的概念，她涵盖了多种城市居住功能和多种产业功能，第三产业虽依附于第二产业的快速发展，但是已不仅仅是产业配套服务那么简单的了，所谓的第三产业她完善了城市副中心的建设，提升了区域产业含金量，提高并丰富了居住环境和投资环境。由上可看出产业和产业的叠进和融合将是一个可做的大文章。

近几年来，上海的低端工业产业外流很频繁，作为上海辐射区域的二线城市，如苏州、无锡、杭州等又针对上海的情况实行产业政策调整，大规模的吸引内外资投资客商，那些在上海享受了若干年的优惠政策的制造性企业又开始转向更具优惠条件的二线城市。所以上海的产业化的进程必须要更快、工业产业政策要更加完善。上海的工业房地产将沿着产业化集聚线路和产业大融合，逐步走向高端的趋势很快会在未来凸显出来，而上海的产业化进展势必会带动整个中国的产业发展。随着中国新一代国家领导人对中国改革开放的深层诠释，而政府的导向作用对于工业地产本身而言也是至关重要的，作为工业地产投资最为活跃的地区大长三角地区和华北环渤海地区就会面临着更多的机遇，国家在产业政策上的扶持更是加大了投资的涌入，不可否认的是招商政策的优惠、产业链的成熟和产业资源的丰富才是导致投资者作出投资选择的主要原因。从根本上说，工业房地产的快速发展和产业升级的源头来自国家产业政策面的支持。在现在良好的产业环境中，我们的产业进程没理由滞后。

四、工业地产的投资趋势

近些年来，大量的外资投资聚焦在工业地产上，随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，产业化投资就正是这样，说句不恰当的话就是“东方不亮西方亮”。国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙的等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。当然中外地产巨头纷纷涌入工业地产，各自打算不尽相同。外资加大对中国的工业地产投资力度，主要是基于中国的工业地产市场刚刚启动，现在快速介入意味着他们将可以争夺更多的“蛋糕”。何况中国工业地产的投资回报率也很高，而且投资回报的稳定性和长期性更符合国外投资者的投资习惯。对于这些大型的投资集团其投资行为一旦发生，通常需要考虑5年－10年甚至更长的时间的经营行为。仲量联行董事单维其称：“工业地产的投资回报率一般为8％~12％、最高可达15％”，但笔者从上海招商网工业测评研究中心的一份报告中可以看到，上海招商网借助良好的政府背景渠道了解到政府给予大型外资投资机构的优惠政策相当好，外资投资集团的投资回报率远不止这个比例，15％的投资回报率极有可能只是底线。

外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短几年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，普洛斯投资业务遍及沿海及内陆18个城市，开发并管理39个物流园共计近70万平方米以上的物业。而在2006年，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头AMB也高调宣布在上海投资约1330万美元，购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。这一切仅仅是个开始。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区投资5亿美元开发工业地产项目。新加坡丰树信托凭借其拥有的多种投资基金，四处寻觅合适的工业地产项目。据了解，欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也将进驻中国。和记黄埔集团地产(天津)有限公司以4750万美元资本，正式入驻天津和平区，投资发展“明星工业园”……。外资的趋之若骛预示着什么呢？那就是高回报。就拿现在很火的物流地产来说吧，仅在今年上半年，上海的工业园区主干道附近的高标准仓库，需求表现得非常强劲，一些新增供应甚至在完工前就已经被市场完全吸收。其中最为明显的是，物流仓库供应紧张，一些大型的国际零售商和第三方物流公司提前预租。就是鉴于目前中国现代化的物流设施紧缺，物流地产开发商普洛斯、AMB和Goodman的项目尚未推出，就被DHL、Best Buy、通用汽车和Geodis等公司提前预租掉了。而在供应紧缺的现状下，直接导致的就是新建物流中心租金上涨。上海招商网工业地产测评研究中心第三季度的指数报告中显示：仅2007年半年时间，上海物流地产的租金水平比上半年平均上涨4.5%，而浦东、闵行、南汇为主的物流仓库的租金更是飙升了20%以上。戴德梁行在其工业地产报告中也显示，DHL在普洛斯临港物流园的租金成交价约为1.0元/平方米/天，紧接着在AMB奉贤物流中心租赁仓库，租金成交价约为0.7元/平方米/天。随着租金的不断上升，越来越多的大型公司开始建造厂房。世界500强企业3M公司在上海漕河泾开发区浦江高科技园区动工兴建医用器材亚太生产基地，首期投资超过3亿元。而瑞典宜家家居的亚太地区物流分拨中心项目也在上海奉贤区启动建设。该中心投资1.5亿美元，占地580亩，仓储能力将达到20万立方米，建成后将是宜家在亚太地区最大的物流分拨中心，同时也是中国最大的外资仓库。

但是对于国内的地产投资企业而言，他们看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。大致有以下几类投资商：

一、原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早他们就利用良好的政府关系和近水楼台先得月的资源优势储备了大量的工业用地，迟迟没有开发的原因是住宅地产和商用地产可以产生暴利，而工业地产的投资回报不像以上二者在短期内可以产生较大的利润，可是在近几年中，国家的宏观调控政策让他们逐渐的把注意力集中到工业地产上来，在上海，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。早在2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4．9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。在2005年7月，鹏欣集团投资建设的上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉投资额将达到20多亿元人民币，总建筑面积超过了20万平方米。复地集团也进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26．28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多原先住宅地产开发商已经抢先进入工业地产这一领域，万科现在也在积极的寻找机会介入工业地产，实现他的战略布局。

二、大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些受益，俗称“养地”，静等土地升值。还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。他们的招商特点是只出租不出售。从上海招商网得到的消息称：新近上市的中国制造业500强的斯米克集团就把其在金桥的生产厂搬至吴江汾湖经济开发区，而在空置出来的厂房和储备用地用来招商。斯米克集团在上海金桥有200多亩工业用地，在金山有500多亩，在吴江储备了上千亩的工业地产，其管理层的战略眼光真是高瞻远瞩。在重庆“圈地”美的集团、海尔集团等国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举进军工业地产领域、建造自己的工业园区；而招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16．7平方公里，可谓一个比一个大。 而大规模切入工业地产的五矿集团在辽宁营口的五矿营口产业园已开工，总投资超过300亿元，占地20平方公里，按照五矿规划，将用15年左右的时间把该产业园建设成为产业集群优化、投资环境优良、具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业园。

三、一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上则更为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”。浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达到27万平方米“上海浦东机电数码港”；瑞安集团也与大连软件园的开发商亿达集团签署无约束力的合作意向书，共同开发大连软件园二期，该项目将分多个阶段进行开发，有关地价、建筑成本及其他相关支出预计总投资达150亿元。

四、一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重是很大的，是目前工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇的最大障碍。究其原因是这些厂家产品利润降低，近几年又看到工业房地产的增值空间很大，于是放弃了产品加工生产，转向工业房地产投资招商。可是因为不懂工业房地产开发，缺乏招商理念，在厂房建造又不具备适用性，投机想法过多这些原因导致在招商过程中只考虑价格，忽略产业定位和产业要求，不符合当地对招商引资引税的诉求。这个团体只关注短期利益，租售皆可。据笔者所知，今年就有几家公司正在上海疯狂扫购这些上述的标准厂房，只要地段好，厂房硬件设施好，立马圈下。工业地产过热，导致的结果就是制造业大规模转向房地产投资，真是此消彼涨啊！由于投资于工业房地产获利水平高于其他行业，使得原本涉足于制造业的企业，也大量转入房地产业，从第二产业跳跃至第三产业，可能这就是具备中国产业特色的现况吧！