我在传统的房地产行业做了10年之久，不敢说炉火纯青，但也算是比较资深的地产人了。我的公司在一个中西部的二线城市，算是本土很有积淀的龙头企业之一，这个城市产业基础雄厚，人口密集，交通极为便利，无论是房地产，还是产业地产，都是兵家必争之地。

3年前，老板在紧挨机场的临空港区跟政府谈下了一块非常不错的地，体量不小，3000亩，一期启动600亩。这块地拿的绝对是核心地块，离机场最近，前景非常好。如果按照传统地产“地段，地段还是地段”的选址思维来判断，这个产业园区项目地拿对了，那就已经是非常成功了。但是后来发现，我们的想法完全是错误的。

其实，当时我接手这个项目的时候，前期已经有70万方的多层厂房封顶了，外形非常得漂亮，可以说整体品相相当不错。因为公司做了几十年的住宅商业，依然延续着这样的思维操作这个园区，我们更多关注的是容积率用完了没有，外立面怎么样，单体建筑做得是否美观，园区绿化如何，天际线做得好不好，能不能达到政府要求等等。但是对于产业园区最核心的东西——产业定位，包括我在内，都是不懂的。

但如果说我们在操作之前没有考虑过产业因素，倒也不完全是。其实当时产业园区在做的时候就有一个很好的承租方，是一个做节能环保的高科技公司，技术很成熟，市场也不错，我们公司也是入股的。借着这个科技公司的旗号，整个园区都打的是高新科技园区的品牌，很讨政府的欢心，当时项目奠基的时候，连省里的常委都来捧场了。

用外界的眼光来看，这个园区选址非常棒，又前期控制了一个很不错的产业，公司本身在房地产方面又非常有名望，可以说专业优势和产业优势都非常强大，那成功应该是水到渠成的事情。但事实上，真正操盘这个项目的人，都留下了一段痛苦的回忆，真的很痛苦。

这个高科技公司的入驻固然是个很好的招牌，但问题是，这个区域有这个土壤，支持这个高科技产业形成集群效应吗？答案是否定的。

当时这附近最发达的产业是是食品包装和建材，相对来讲是比较低端一点的，这些在拿地和操作时，公司其实是没有去认真调研的，而这个看似高大上的节能环保科技公司，其实仅仅是一种机会型的进入，无法真正带动周边产业的集聚和提升，对此，我们之前是缺乏真正科学专业的产业研究、规划和定位的，整个项目从产业定位来讲是非常模糊的，连我们自己都不知道到底做的是什么。

而且，在我接手时，前面已经有70万方的封顶厂房立在那里了，真金白银都砸了进去，无论从哪个角度来看，这都是令人恐怖和绝望的巨量存货包袱，根本是一点儿都卖不动。整个项目都是比照商住项目建起来的“擦边球”，这种擦边球是没有市场话语能力的，这一点我们感受非常深刻。

这样的困难，为什么我当时会和老板主动请缨来做呢？因为我当时真的觉得产业地产代表了中国经济和地产行业的未来，是有着非常光明的前景，所以我很踊跃，想让自己融入这个大潮中尝试一下。进来之后我才发现，传统的那一套东西真的是不适用了，这是一个完全不同的行业，我们面临着各种各样的困难，政策的准入门槛，招商行业的准入门槛，包括之前承诺政府的很多量化指标无法完成，导致后期很多问题丛生。

在政府眼中，我们是失信的，因为产业迟迟没有落地，没有当地经济发展。但这种事情不是我们主观忽略的，当时我们只是个开发商，研发功能、科研结构、产业功能、孵化体系这些不是我们能够控制的。我们还是老一套的三板斧，市调，开发，营销，但这些根本行不通。

万般无奈之下，我们找到了一位园区界的实战专家，他在产业地产界已经有十几年的丰富经验了。他进入这个项目之后，其实也很痛苦，因为那70万方的包袱无法避开，而且更痛苦的是如何说服扭转公司根深蒂固的传统地产理念。

在他的努力下，这个项目从定位、规划、定价、建筑等细节都做了很大的调整，我们重新提出了“产业综合体”的概念，融入了产业、配套的内容，在软性平台上，也加入了五大运营服务体系。项目终于开始有一些产业聚集的效应，整个项目有了起色，去化掉了十几万方的面积，不过卖给的基本是一些包装厂和建材链条上的企业，为此我们还必须花大量成本把原来的厂房重新改造。

遗憾的是，这个项目已经积重难返了，最终在第三方的介入之下，整个项目被整体并购掉了。可以说这个结局是最好的，整体打包转让，公司也已经赚到了前提土地的增值收益，从传统地产的角度来看，这已经算是成功的了。但从产业地产的角度来看，毫无疑问是一败涂地的。所以我自己总结，我这是“成功的操盘了一个失败的项目”。

为什么这个项目能够成功脱手，很大程度上也是要感谢那位园区实战专家。他进入后在软硬件方面融入了产业理念，搭建的一些平台体系，让接盘方依然能够感受到项目的良好质素和增值潜力，这一点非常重要。

而对于我个人这个产业地产新人来说，虽然交了很多学费，但是我一点也不后悔这次痛苦的经历。因为它为我打开了一扇更广阔、更有趣的产业地产大门，一如产业深似海，从此不是地产人，我更坚定自己在这个行业的信心和决心，并乐于在产业地产这片新蓝海中肆意学习和遨游。

在这个项目上，我有几点体会跟大家分享。

第一点是选址，选址的确很关键，这一点和传统地产也一样，但是园区的选址，关键要找到适合产业发展的土壤和环境；

第二点是产业定位，没有精确的研判和定位，越做越痛苦，甚至可能走上一条不归路；

第三点是前期的园区规划，是否符合这个产业的发展和变化；

第四点是除了园区的硬件，软件平台也非常重要，因为产业客户看重的是你解决问题的能力，是你为产业增值的能力，一切都必须围绕着产业转，否则就是事倍功半，南辕北辙。