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WeWork众创空间商业模式创新分析
发布时间:2015-09-07 点击率:1061

事实上,中国版WeWork早在几年前就已有项目落地,比如蜂巢办公空间、世鳌(CBD国际)商务中心、上海创智天地等等。

一、WeWork的运营模式

从运营模式上看,WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面,并进行二次设计,将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间,之后以远高于同业的价格租给各种创业者(公司或个人),并在租金中获利。在日常运营中,除了为各类创业者提供办公空间(办公室、会议室、娱乐设施、生活设施)之外,WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务,如定期举办社交活动,促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流;充当中间人,为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁;完善办公空间的各类社交功能,为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。

二、WeWork的盈利模式

目前,WeWork的盈利模式主要来自两个方面:


1、向创业者(个人或公司)收取租金


以折扣价租下整层写字楼,分成单独的办公空间,再出租给愿意挨着办公的初创企业,采取的是"整批零租"的形式,重点是保证好利差,从而在会员租金和配套服务上收费。


2、隐形回报获利


除了会员租金和配套服务收费之外,还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。 除此之外,WeWork以中间人身份向会员介绍各项服务新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。

三、WeWork商业模式的创新分析

WeWork是创新型办公空间的代表,与现有写字楼的经营模式相比,存在着如下创新:


1、地产开发到运营的轻资产创新


目前商业地产和楼宇经济的发展模式主要是"拿地、开发、招租"的运营模式,在这种模式之下,资金投入非常大,而运作周期极为漫长,资金回笼时间非常长。而在WeWork模式中,略去了拿地和开发的环节,通过物业对所租之地进行改造升级。这种模式之下,公司可以在数月之内完成项目交付,让资金得到快速回笼。


2、办公楼宇产品形态的创新


一方面,租面积到租工位,非标准产品到标准产品的进步,瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面,租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性,又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑,营销成本也将随着产品的改进而降低。


3、集约经营到共享经济的创新


客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位,还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性,尤其随着通信网络技术的兴起,便携笔记本、iPad的普及,人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作--但这部分空间的实际使用率并不高,甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看,使用比拥有更有价值。对运营方而言,服务新客户的边际成本趋向为零,有机会降低门槛获取更大的市场容量。

4、空间硬件到服务的变革


办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室,注册成立公司具备法人资格后,考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时,也降低了第三方服务商的销售成本,而运营方自身则获得客户关系和黏性,最终实现三赢局面。


除此之外,中国版WeWork的盈利点还有很多想象空间,比如抓住下游客户群,与大型公司进行商务合作,为初创企业定制相关产品;再如利用WeWork聚集大量创业者的特点,帮助初创企业在彼此间推广产品,形成良性的商业网络。

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