科技产业园的发展及盈利模式
发布时间：2014-09-17
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随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发，取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级、城市的开发建设提出了更高的要求。
由于近两年持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风，房地产企业如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。科技园区——这个地产细分市场也逐渐引起人们的关注。
一、科技园区的内涵与特点
科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。
科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群;以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。
二、我国目前科技园区开发的四大模式解析
(一)科技园区开发模式一：优惠政策的带动发展
主要是在园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，该模式园区往往具有一定的政府背景，以扶持企业发展为重点。其代表性的科技园区是苏州工业园。
苏州工业园的政策优势主要体现在以下几个方面：拥有较大项目发展的自行审批权;拥有充分授权的外事管理权;拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度等优势。
(二)科技园区开发模式二：区域产业带动发展
该模式下的园区发展具备一定的区域优势和产业基础，主要是在现有产业发展的带动下促进园区的形成和发展壮大。一方面，现有的产业基础为园区形成提供了条件;另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。其代表性的科技园区是大连软件园。
大连软件园的产业基础优势主要体现在以下几个方面：拥有一定数量的软件、电子信息产业基础;拥有众多外资企业尤其是日韩企业以及日语、韩语人才，为面向日韩的应用软件开发数据处理等产品和服务领域的发展奠定了基础;拥有丰富的高校资源，为软件产业发展提供了，丰富的人才储备;
(三)科技园区开发模式三：独特物业形态带动发展
该模式主要是靠园区功能布局完善合理，物业形态特色鲜明，从而形成对客户极强的吸引力。该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式，优美舒适的自然环境，在满足基本办公需求的基础上，更加追求品味及个性化的空间环境。其代表性的科技园区是上海印象钢谷，上海印象钢谷主要的优势体现在：优美舒适的自然环境;个性化的办公空间;独特而新颖的建筑风格。
(四)科技园区的开发模式四：完善进驻服务带动发展
该模式主要是靠完善进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求。其代表性的园区是深圳天安数码城。
深圳天安数码城的主要的特点是以高科技企业为核心，引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策的要素的集聚，为成长型的企业提供完善的服务。
三、科技园区的开发运营与战略定位
科技园区的开发，必须从区域的高度进行战略规划，从城区化开发的角度、从园区对城区经济、区域板块经济的促进角度进行规划，而不是仅限于单一的园区内部。同时科技园区在开发运营时整体定位也要与规划设计相统一，什么样的产品规划设计对后期的运营管理起到促进作用。只有这样，才能以园区产业为引擎和造血机制，通过园区的规模化发展带动整个区域经济的发展和园区自身经济的发展。笔者通过自己曾经服务过的杭州余杭某科技园以及深入研究过的深圳某数码城园区为例，阐述科技园区的前期战略规划与开发运营的重要性。
(一)科技园区的开发运营与规划有机结合
以杭州余杭某科技园为例。杭州余杭某科技园总投资15亿元，占地127亩，总建筑面积27万㎡。项目分三期开发，园区倡导“独栋办公、花园办公、绿地办公”的发展理念，以及“双生态”的开发理念。其产业定位以IT软件、电子信息、电子商务、高新技术、创新创意等高科技技术产业。
项目周边拥有浙江大学、浙江理工大学、杭师大大学城等大学院校，以及阿里巴巴淘宝城、联强国际、同花顺等知名企业，信息共享、交流互动，形成杭州城西高新产业聚集区。该园区从2009年开始建设至今，招商的进度受阻，整个项目面临诸多问题。如整个园区产业规划与招商定位不清晰;产品规划设计与目标企业不匹配;整个园区的规划设计没有考虑到后期运营的问题等。
科技园区在创建之初，没有立足整个杭州未来科技城区域板块竞争的高度、园区对未来科技城区域板块的贡献角度、同一区域板块内园区的共生、互补、竞合角度进行动态的、宏观的战略规划，并在此基础上进行针对性强的特色产业战略规划。不能立足区域板块发展角度进行园区产业规划，盲目发展高新技术产业，导致园区定位不明，从而致使同一区域板块内部、各园区间的产业同质化严重，区域内部恶性竞争加剧，园区经济不能有效提高区域经济的发展。
科技园在做早期规划设计时，就缺乏规划建设一个科技园区的经验，对目标客户的理解也不深入。设计院的设计师在做整个园区的设计时，根本不会考虑日后将会进驻什么企业;入驻的企业对建筑结构有没有特殊的要求;也不会考虑到科技园区背后运营的因素，比如管道井怎么配、电源怎么配、停车位怎么配，企业需要24小时不间断电源，该怎么解决，用什么方法解决等问题，还如园区内的人流动线的规划与配套商业该怎么结合，让其园区内的物业价值发挥最大化?
(二)科技园园区的开发运营与整体定位的统一性
我们都知道商业地产的价值重要性是体现在运营管理上，而商业的前期策划定位也是围绕对商业价值和商业运营技术的研究和分析上，从而让商业地产从开发向运营管理上转变，使项目开发、招商和运营之间保持互通能力和互助能力。
科技园区的开发亦是同样的道理，不同的是科技园区比商业地产更复杂话，不仅是单从运营的角度考虑提升物业价值，还要从产业升级、产业集群以及产业定位的角度研究和分析园区的商业价值。目前在科技园区这个领域做的比较成熟的是深圳某数码城园区。数码城园区给自己的定位是“民营科技园区的专业运营商”。作为民营科技园区的运营商，主要提供两方面：第一、提供基础开发，硬件的物业环境;第二、提供适应于目标客户中小民营科技企业，适合他们发展的营商环境，这个属于软件环境，包括金融服务、技术支持、专业管理咨询提供方面等等，这些东西是民营科技园区特别注重和强调的。
此外由于科技园区开发的复杂性和难度系数比较大，更需要一支专业的团队，和必要的外脑的支持。比如各部门对于产品的理解，对于市场的理解，从建筑规划部门到市场策划部门，到运营管理部门，大家应该都有同样的认识，市场策划部门的人知道产品开发的时候提哪些建议，工程规划部门也知道市场可能会有哪些需要等。比如有一些企业需要数据交换机组和不间断电源的设备，它可能会比较重，甚至有一些企业的核心检测的设备也是比较重的，一般的负荷解决不了的。但是在设计阶段，又不知道哪些企业会进来，因此，设计人员可以考虑在比较低的层次二楼、三楼、四楼设计较高的承重标准，以保证有需要的企业可以顺利入驻。这些方面的考虑，需要有既懂的开发运营又懂的规划设计的专业性复合型人才，这样才能保证整个园区的成功开发，给区域经济带来促进作用。
因此深圳某数码城园区无论是在产业规划上还是在招引企业的定位上都符合自己的整体定位的统一性。
四、科技园区的开发运营特点及盈利模式
科技园区作为国内目前尚未完全成熟的科技地产产品，它主要以“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的该产业整体竞争力。
科技园区在开发运营中要硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜，这是科技地产项目品质的重要保证。每个科技地产项目开发之初，都要与所在地政府，以及社会商业伙伴携手合作，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务。比如，在科技金融服务方面，可以通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保、帮助企业获得政府扶持资金、为企业担当融资顾问等，多渠道提供资本服务。也可以为入驻企业提供创业资本(VC)和成长资本(PE)的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台。
科技园区在盈利模式主要是通过项目的销售，物业的经营，产业的服务，资产的孵化出售，以及将来资产包的证券化业务，通过这些生产经营活动和资本运营活动把产业和金融有效的结合在一起，实现多渠道，多方式的盈利。科技地产投资大，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业同时，必须要进行住宅和商业物业的策略性，平衡项目的综合性开发风险，同时也保障盈利使科技地产有很好的业态和项目品质，没有钱也不可能保证项目品质坚持到最后，所以还有一定盈利性活动支持的科技产业载体的建设。
