纵观国内当前城市的工业区改造升级模式，大多改造都是以创意产业、服务业产业园、商务园区的方式居多，在改造的定位上存在很大的趋同性。因此出现了一方面创意产业园扎堆、服务园区只重概念不能明确功能、园区经营管理经验不足，另一方面城市发展功能缺失和扭曲、产业竞争力不强的现象。针对这样的改造模式单一和同质竞争的现象，产业园的再改造需要有综合系统的解决方案，因地制宜，以创造出多样化、定位准确、功能领先的城市再生区域。

宏观思考，界定原则

为了进一步有效定位和发展产业园，治疗城市病，产业园的改造应从区域和城市经济发展格局出发，综合考虑市场、产业、公共服务、环境和可持续发展等多方面要求，才可明确界定产业发展方向和主体内容。因此，可从如下几条原则进行思考。

区域经济发展补充原则。产业园区域改造的过程，实际也是城市细胞再生的过程。生命新陈代谢的规律告诉我们，脱胎于逐步变化的环境生长的新细胞，必然在具有环境适应性的同时，更有其独特的生命力。当一个城市从制造业经济为主体转向服务业经济为主体时，一般情况下，此时城市发展的需求将更加多样化，教育培训、智力服务、商业消费、休闲旅游、工程及科技研究、文化、贸易、金融、信息化、会议展示等新经济时代出现的新行业领域，都可能是城市区域经济发展的重要环节。因此，产业园的再造首先需综观城市经济禀赋，根据未来可能的城市产业升级路径，寻找新的经济发展空白点。

完善产业链原则，实现产业结构平衡。产业园区域再造，也需在原有产业基础上经历逐步升级与蜕变的过程。以往以制造为核心的产业园区进行再造时，不应摈弃原先的技术与经验的遗存，盲目引进全新的产业填补区域发展空白，而应更好结合原先产业基础，在制造环节移出城市外围的同时，保留和壮大高附加值的研发和市场营销环节。

差异竞争原则。提出创意产业园是多数城市当前工业改造的主导思路，一时间也成为国内流行的发展路径。上海的创意产业于上世纪90年代末开始萌芽，“星星之火”迅速燎原了整个上海市场。自2005年市经委牵头受牌第一批产业集聚区开始，创意产业园迎来了大展拳脚的新时期。此后两年，市政府分四批总共挂牌75家产业集聚区，创意园区进入了一个高速发展阶段。但进入2007年，创意产业园已进入发展饱和和同质化竞争期，因此，市经委表示到2010年上海不再授牌新的创意产业园，原定的百家创意园区目标也暂缓考虑，并对部分迟迟不开工、管理混乱的创意产业积聚区进行了摘牌。因此，从创意产业园的生存和发展状态可以看出，差异化竞争在新兴的产业改造问题上同样值得关注。

多样化模式进行园区改造手术

综观国内外城市更新过程中的区域改造成功案例，从区域发展定位到开发模式确定，再到发展策略，有以下几种较为流行的再造定位与模式策略。

　　商业再造模式——植根于社区的完善与提升

　　作为比较常见的区域再发展模式，往往项目的开发与周边社区和商业氛围的形成紧密联系。总体来看商业再造的模式有如下两种，第一是在周边新兴住宅发展片区建设等级和规格适合的商业，第二是地处核心商圈或新兴商圈附近的区域，结合商圈的建设，进行商业再造。

　　这种模式可创造性地利用了旧有的建筑,将其改建为商业用途的建筑,保留古老的建筑,添建一些新的功能性建筑，再通过景观体系的重新设计，打造步道、遮阳伞、构筑物、雕塑、喷泉等成体系的商业景观，形成一个生气勃勃的购物和休闲餐饮的综合区。经过大胆的改建和精心的修复,一些工业遗产可以成为食品店、花店、咖啡厅、餐馆、俱乐部和其他商店，使得在保留原有的外部形态之外，同时注入了新的结构和形体，新与旧的融合让沉闷乏味的工业遗产景观成为时髦华丽的时尚消费胜地。

　　在国内，这种商业再造以大名鼎鼎的上海新天地作为典范。在国外，这种模式的代表性改造可参考美国的巴尔的摩内港4 号码头的老发电厂。作为内港最大、最重要的工业遗产地，经过多次的改造，老发电厂现在变成了一翼为著名的硬石餐厅( Hard Rock Cafe) ，一翼为以运动为主题的( ESPN Zone) 餐饮综合体，中部为美国最大的书店(Barnes &Nobel) 的分店，三角形山墙内是众多公司办公室。这种融粗粝的历史感与华丽的现代感于一体的景观，尤其是高耸的烟囱上巨大鲜艳的吉他形霓虹标志在夜晚的港口上空闪闪发光，商业气氛活力十足，成为巴尔的摩内港最璀璨的最著名的地标。

　　值得一提的是，商业再造的本身在业态上也存在着较大的灵活性。无论是购物中心、还是休闲娱乐式商业、还是步行街区，只要符合周边社区发展需求，都可成功运营。

　　产业公建化模式——以文化场所为核心

这类模式不同于纯粹的商业性房地产开发，而更多的是与城市功能升级紧密联系。因此，产业公建化定位于服务城市居民对市政公建设施的需求，包括活动休闲、文化娱乐、会议展示等多方面。从国外经验来看，对于这类产业园区的再开发，博览场馆模式是一种常见的形式。

特色办公——升级城市服务业

特色办公是类似创意产业园一样主流的改造模式。在这种类型的改造中，需要注意的是对功能的细化再定位。当前市场上流行的这类产业园包括创意产业园、总部基地、生产性服务业基地等等，很多项目建筑与景观做得舒适宜人，但往往招商和经营效果不佳。究其原因，主要为这种流行的做法并没有明确的对于园区企业进行定位。

根据国际创意产业发展趋势，创意产业涵盖了广告、建筑、艺术古玩、工艺、时尚设计、电影、音乐、表演艺术、出版、软件设计及电视广播等10多类，因此未来的特色办公必将与具体的细分创意产业行业紧密结合，根据某一具体行业内企业对办公及环境的具体需求，打造功能明晰、产业积聚的基地。

做强服务价值，提升运营效率

城市产业园的改造在中国未来工业化升级的过程中，将长期是一个主流的城市发展问题。中国若想达到欧美等发达国家的城市和产业发展水平，对于产业园的改造不能孤立对待。这是一个与城市竞争力、产业发展和社会发展都休戚相关的问题。当前的中国才进入到这个大社会课题的边缘，如何厘清产业升级的迷幻，需要不懈的努力和深刻的智慧。