在中国产业地产行业的盈利模式结构中，产业投资业务是一个极为特殊的存在，正逐渐开始在很多产业地产企业的主营业务中崭露头角，成为其显著区别于传统房地产行业的一个标签。

按照火花S-Park的观察和研判，片区开发、二级开发等传统盈利模式正逐步受到政策限制与规范，但产业投资正相反，属于政策鼓励的领域。

对于政府来说，通过各类政策性产业投资基金的引导与撬动作用，以产业投资的方式助力区域产业招商与产业构建已成为最常用也最快见效的招商、稳商和营商手段，而鼓励与实体企业接触较多的产业地产企业加大产业投资，更是符合当下“贸易摩擦+抗疫战争”背景下中国经济“振兴实业、脱虚就实”的大方向，同时更有利于为从备受政策调控打压的房地产投资中挤出的资金寻找新的投资领域打开一扇窗户。

最后，从对实业的了解与熟悉角度来看，产业地产企业作为园区载体提供方与园区平台运营服务商，耳鬓厮磨，对企业经营状况和数据熟稔于胸，相比于低频的基金尽调，也最适合做产业投资的主体，可以说是天时地利人和兼备。

但是理想是一回事，现实则另一码事。理论上，产业投资作为产业地产生态闭环中后半段产业运营平台搭建与投资获利退出过程中的重要一环，基本每家企业从战略或策略层面多少都会提及，把各类产业项目储备库、产业资源对接平台、产业投资基金概念挂在嘴边，但真正准备投入资金与资源踏踏实实做产业投资的产业地产企业，不会超过两位数，其中真正靠产业投资能够实现盈利并在营收结构中占举足轻重地位的，目前看只有张江高科一家，这背后有非常复杂的背景和原因。

“拿地—开发—租售—运营”的二级园区开发模式，虽然也对产业资源与团队专业性有一定要求，不过与产业投资对于资源与专业性的要求截然不同：

园区开发有重资产的土地与物业作为依托，资产的运营与退出路径相对清晰；但产业投资是真金白银的资金投入企业股权层面，如果没有足够的优质产业资源支撑，就无法储备足够优秀的项目池，而没有优秀的投资管理团队，就很难从项目池中筛选出真正赚钱的企业，股权投资的投后管理、资源支持与最终退出，每一步都需要专业团队与资源渠道支撑。

所以，如果说产业地产是一门投资周期长、专业要求度高、利润受限的“手艺活”的话，那产业投资绝对是一门风险更高、收益更不确定、退出更难且门槛更高的业务，这也是大多数产业地产企业将产业投资停留在概念和口号阶段而不敢贸然跳进去的主要原因。

我们之所以在过往的文章中反复介绍与讨论产业投资盈利模式，主要在于当前产业地产行业的外部环境、行业规则与发展趋势正在发生根本性变革：

一方面，雄安新区作为“千年大计”被提出之后，意味着产业地产原有的靠土地财政与房地产开发反哺园区这种模式将成为历史，针对产业，用地的弹性供给、强制退出与全生命周期管理，对园区物业分割销售的限制，对片区开发模式的诸多严格监管政策，“房住不炒”地产调控政策的常态化等等，都可以看作是这个历史变革中的一部分；

另一方面，中美贸易战与新一轮全球产业结构调整的背景下，新冠肺炎疫情黑天鹅的空前倒逼压力下，从政府到实体产业再到金融机构，都把发展实业与打造自主科技创新实力作为未来资源投入的重点，在持续不断的政策逼迫与资源注入下，产业投资领域将从原来的讲故事说概念居多逐步迎来一个更多产业地产企业愿意实际投入的质变过程。

凭借对园区内中小企业成长趋势与财务状况的把握，配合园区招商尝试从投资角度分享企业成长收益，并借此重新构建降低地产属性租售业务依赖的创新商业模式，正成为更多产业地产企业愿意尝试产业投资业务的深层次逻辑。

如果说产业地产1.0版本是“物业销售主导+基础物业服务”；产业地产2.0版本是“租售并举+基础物业服务+系统生活服务（公寓、酒店、团体餐饮、园区活动等等）+基础供应链服务（人力资源、金融、政务服务等）”，那么产业地产3.0版本必然是在基于“空间+创投”的不动产经营构架和基于智能化的服务构架下的全方位组合。

在新的产业形势下，1.0版本和2.0版本已经有点走不通了，只有3.0版本的还有的做，但这条路却更加艰难。“空间+创投”模式既是价值理念的根本变化，也是服务理念的深刻变化，其本质在于以产业园空间为生态基础，真正构建起面向未来的产业价值共同体和共享、共生的发展动源。这既是时代的要求，也是未来的必然趋势。

时代的成功，不代表企业的成功。看懂了未来的发展趋势，愿意投身其中的企业有很多，但不代表所有追赶趋势的企业都能获得成功。产业投资也是如此，在符合行业趋势的同时，要保证这块业务能够生存下去乃至实现良性循环，真正成为盈利的重要构成，依然需要满足诸多主客观条件：

所处城市禀赋

主要包含政府与产业资源两个层面，北上广深四个一线城市云集了国内最优秀的创业团队、最多元的金融渠道、最便利的经济发展条件、最丰富的人才储备、最健全的产业生态圈、最强大的产业上下游资源与相对最开明、最懂产业的地方政府，这些条件是其他城市完全无法比拟的。目前看国内满足做产业投资基本条件的，可能只有一线城市以及少数经济发达的强二线城市，至于其他城市，有偶然机会型的，但绝非战略型的选择。

平台搭建能力

产业地产行业与房地产不同的最大特征，或曰最大魅力在于其平台属性，依托于园区这个载体，产业规划、园区开发、产业孵化、产业招商、物业租售、产业投资、产业运营、金融创新、政策引导……产业地产企业有无穷的业务创新与拓展空间，园区企业做产业投资必须放在平台战略与生态圈构建这个角度来定位，平台的精髓在于整合资源，资源的浓度越大，流量越高，粘性越强，就越能让产业捆绑在你的园区产品上共同成长与价值发现——在产业与区域成长过程中，寻找投资机会与获取投资利润，才是园区产业投资的正途与逻辑。

总而言之，园区开发运营商要做投资，必须与产业培育、产业集聚、创新服务等多方面要素结合在一起进行整体架构设计与搭建，不能为投资而投资，与园区主业相分离，那就失去了本来之义。

核心资源掌控力

产业投资是一个双向选择过程，既需要园区运营商有相应的投资业务和机制，也要得到被投资企业的认可才行。在园区领域的产业投资有一个悖论，资质与业绩一般的企业求着你投但你不敢投，你真正想投的优质企业却不愿意让你投，特别是那些即将走到上市环节的优秀高科技企业，如果能够投资入股几乎就是稳赚不赔的买卖，但这时候就是两个字了，“凭啥？”——人家此时肯定不缺少愿意投钱的投资者，为何让一家产业地产企业来分蛋糕？

让人家接受你的投资，不仅仅是能提供硬件载体，一定要有打动这些企业的地方，可以是提供一些光环和背书效应，可以是能提供直接的业务与客户渠道，也可以是帮助其更便捷的对接资本市场，也可以是在政策与审批环节提供帮助，总之一定要能通过核心资源的掌控帮助企业解决痛点，也就是所谓的“稀缺服务”或“产业高端服务”。

灵活的机制与专业的团队

产业投资对机制的灵活性要求相当高，跟投与容错机制方面必须与投资行为相配套的体系设计，这也是目前国有产业地产企业做投资的最大阻力之一。产业投资，是一项涵盖企业初创到成熟再到上市阶段的复杂商业行为，中间涉及不同阶段基金的操盘方式与提供服务内容各不相同，是一项对团队专业性要求颇高的技术性行业。而专业的团队，既可以通过外部引进也可以通过与专业团队和机构合作解决，不过要想搭建或找到与已有资源匹配度高的专业团队，也并不容易。

综上，正如火花S-Park一直强调的，产业地产行业的核心逻辑，正从过去类房地产化的定位，向“生产性服务业”、“商务服务业”和“科技创新服务业”这三种合一的服务业逻辑转变。它的产品不只是房子，更是多元化的服务、精细化的运营和平台化的资源整合，打造的是一个产业生态圈和优质的产业环境。产业地产讲求的不仅仅是重资产的物业开发能力，更重要的是依托于园区产业发展上的产业培育、园区运营、产业投资能力等综合能力。

所以绝不能就产业投资谈产业投资，而应在企业的商业模式与产业生态圈构建的层面来重新定义与定位自身的产业投资行为，一旦产业投资行得通了，赚到钱了，反过来又会更加激励和支撑园区开发运营商更有针对性、精准化的做好园区产业生态的高端专业运营服务——这个平台共享、价值创造、良性循环、自我增益的闭环逻辑，就是未来中国众多园区运营商要走的正确道路。

我们判断，产业投资将真正迎来投资服务化、投资业务化、投资协同化、投资资本化并驾齐驱、各有千秋的“新四化”时期。

产业地产行业目前真正战略性涉足产业投资的企业并不多，张江高科、东湖高新、中电光谷、浦东软件园、星河控股等几家是在该领域探索较为深入的企业，其中既有国企也有民企，他们所拥有的资源禀赋各异，采取的方式有直投也有通过基金投资，面临的机制与挑战也不同。

这些标杆企业在“房东+股东”产业投资闭环盈利模式上的思考与实践，对有志于加大产业投资的同行来说很有借鉴与启示意义，