列宁说过,榜样的力量是无穷的。
大家应该还对年初北京的工业用地新政印象深刻吧,过了一个春节就忘了发生过什么事的朋友,首都一出手,就知有没有。在北京工业用地弹性出让的示范作用下,另外两个地区也在2018年实行工业用地弹性出让新政,分别是河南省——《河南省人民政府办公厅关于印发河南省工业用地弹性出让实施办法(试行)的通知》和长沙市——《长沙市人民政府办公厅关于实行工业用地弹性供应的实施意见(试行)》。
其中,河南与北京的新政相仿,没有特殊情况,工业用地出让年限一律一刀切为20年,并且采取先租后让、租让结合、长期租赁方式来进行供应;而长沙则稍微缓和一点,把工业用地年限分为20年、30年和50年,租赁年限则分为10年、15年或20年,梯次很丰富,并且对工业用地弹性供应方式申请、开竣工管理、抵押管理、退出管理等等都做了详细规定,整体显得非常精细。
河南、长沙关于工业地产弹性出让的新政我们会另有篇幅分析,今天重点来谈谈长沙突然对工业地产祭出大招这件事。因为长沙与本次工业用地弹性出让结合的还有一份文件,叫作《长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》,这也是长沙扶持实体经济发展的“工业30条”中配套文件之一。
在我们的印象里,2018年以来,从市政府层面专门对产业地产这个细分领域的规范发展进行发文的,长沙是仅有的几座城市(另外几个我们另文再叙)。这个文件里面有很多细节非常有意思,对当地市场的影响也很大,我们有必要来聊聊,其他地方政府的朋友也可以根据自己的市场状况对比参照一下。
值得注意的是,这并非长沙第一次就工业地产的规范发展发文。早在2014年12月,长沙市就发布了一份《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》,两份文件对比来看,2018年的新版办法其实是以2014年这份文件为蓝本的,但其中进行了一些增删修改,正是在这种修改之中,透露出很重要的信息。
2014年的暂行办法中,长沙开门见山地对工业地产进行了官方的定义,“是指在长沙市行政区域范围内的工业园区中,按照国家和省、市相关政策进行统一规划建设的生产性企业和生产性服务业的载体,包括工业制造高层厂房、工业研发楼宇、总部办公区域、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台。”
而到了2018年新版办法中,这个定义发生了显著变化,“是指在本市行政区域范围内的省级及以上工业园区中,按照相关政策,为推进土地集约节约利用,为中小企业提供发展平台,进行统一规划建设的工业生产性企业和生产性服务业使用的载体,包括工业制造多层及高层标准厂房、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。”
来,大家一起来找不同,发现重大变化了吗?
首先,工业地产的地理范围缩小了,从“长沙市行政区域范围内的工业园区”缩小到“省级及以上工业园区”,并明确提出“原则上不得在省级及省级以上园区规划核定范围外建设工业地产项目”——不进这个篮子,政府就不再批工业地产项目,也不会给你政策上的认定;
其次,种类缩减了,删掉了“工业研发楼宇”和“总部办公区域”,个中原因我们还不清楚,初步猜测可能这一类园区项目打擦边球太厉害,房地产化的趋势明显,形成了一定的泡沫化,尤其是近几年长沙总部楼宇纷纷拔地而起,既造成了市场供给过度形成混乱,也对商业地产市场形成了竞争和挤压,因此政府有意打压抑制一下。
这一点在随后的内容中也有佐证,比如明确提出对小独栋建筑进行限制,“单体建筑面积小于 5000平方米的独栋建筑不得超过项目总建筑面积的30% 。”以及“为给生产型企业预留充分发展空间,在工业地产项目方案审查时必须明确,用于工业企业生产型用房原则上应不低于总面积的50% 。”
随后就是经济管理权限的下放。在刚刚发布的十九届三中全会公告中专门提及,“赋予省级及以下机构更多自主权.....深入推进简政放权”,而2018年长沙新版办法出台的初衷之一也是贯彻落实根据《长沙市人民政府关于下放市级经济管理权限的决定》的精神。
因此,相比2014年暂行办法中“由分管工业的副市长负责召集,市工业和信息化委、市发改委、市住房城乡建设委、市规划局、市国土资源局、市财政局等部门为成员单位的长沙市工业地产工作联席会议制度”,以及“工业地产项目须由市工业地产联席会议统一审批,各区县(市)、工业园区不得自行审批工业地产项目”,在2018年新版办法中不再从市一级抓起,而是将这个统筹、指导、审批和具体管理权限下放给了各个省级以上园区的管委会,体现了中央与长沙市政府简政放权的精神。
随后是很多市场参与主体都非常关注的园区物业自持比例要求。
在2014年暂行办法中规定,“国家级工业园区及城区工业园区内的工业地产项目必须自持房屋建筑总面积的50%以上,其他园区自持比例为30%,其中配套设施面积必须全部自持”;
到了2018年新版办法中,所有水位基本都稍有放松,允许销售的空间大了一些,“国家级工业园区的工业地产项目必须自持房屋建筑总面积的40%以上,其他园区自持比例为30% 以上。”
在以“最惠国待遇”扶持本地园区平台公司这一点上,长沙和上海很像。在2014年暂行办法中提出,“为防止国有土地收益流失,工业地产项目的开发主体原则上以工业园区开发为主体,鼓励投资主体多元化,不限定园区参股比例。”
保守的态度跃然纸上,这种态度在2018年新版中也并未减弱,“鼓励以工业园区自主开发为主体,可投资多元化。对园区国有独资平台公司自主开发的工业地产项目,自持比例可适当放开,具体比例由各园区研究确定。”
看来这几年民营产业地产商蜂拥而入的乱象对长沙政府造成的伤害不小。这几年,进入长沙产业地产市场的民营企业包括来自武汉的卓尔集团、佳海集团,来自重庆的金科集团与亿达联合体,来自上海的德普置地,来自广州的宏伊以及全国扩张的联东集团,其中有不少项目都是典型的总部独栋、商务花园项目。
位于长沙经开区的总部经济楼宇、花园别墅独栋——德普企业公元
金科与亿达合作打造的长沙科技新城
因此,长沙政府在2018年新版办法中专门强调,“开发主体为其他企业的,原则上企业应当具备较强的经济实力及行业影响力,有园区开发或工业地产开发的成功经验,具备住房城乡建设部门批准的房地产开发资质,依法办理工商税务登记。”
同时,办法中还对工业地产购买群体和购买价格的规定也做了调整。在2014年版中规定,“工业地产项目的用房(含生产性及非生产性用房)的购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人,不得以个人名义购买。”
在2018年新版当中,这一块进行了格外着重的强调,长沙政府意味深长地提出“应坚持工业地产姓‘工’的原则!”
并在其中规定,“为避免对商业地产健康发展产生冲击,工业地产项目只能面向工业企业、生产型服务业企业销售或租赁。工业地产项目用房的购买人及租赁人必须为工业企业、生产型服务业企业法人。园区及开发商应严格控制租售对象,不得向个人租售,也不得向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售。”
可以看到,“科研型企业法人”和“总部经济法人”被踢出了购买对象,个人和非实体企业连租都不行了,这些标志性意义不言而喻。
此外,2018年办法对工业地产进行了一系列类房地产化的管控措施,这些都是2014年暂行办法当中所没有的:
园区管委会和住房城乡建设部门应对销售价格依据相关规定进行监控,避免畸高价格对全市地产价格水平产生不良影响。
房地产开发企业预(销)售工业地产时,必须向住房城乡建设部门申请,办理工业地产的预(现)售许可证(备案)。经批准预(现)售的工业地产项目,在发布售房广告时,须载明工业地产的预(现)售许可证(备案)的证号和用途。
工业地产项目开发建设房屋首次购房后,原则上5年内不得转让,5年后进行二次交易的对象也必须为工业企业、生产型服务企业法人。
此外,随着增量空间的不断逼仄,对工业地产土地指标的管理、园区的全生命周期管理和严格的准入门槛等方面,长沙也向北京和上海进行了一定的仿效。
各园区年初应制定和发布年度工业地产用地指标计划,每年新审批的工业地产项目用地面积不得超过年度新供工业用地量的20% 。申报开发工业地产项目拟新征用地及现有闲置用地改建工业地产项目的,其面积原则上不得少于50亩。
园区应与开发单位签订协议,约定工业地产项目产业类型、建设时间、租售对象、转让、产出效益、企业服务和社会责任、不达标租售企业退出机制及违约处罚措施等,开发单位方可进行报建。
工业地产项目入驻企业须经园区审核后再办理租售手续,企业的产业类型原则上应基本符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前,将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区应要求开发企业与租(销)售对象建立行之有效的准入及退出(回购、回租)机制。
所有这些政策看下来,相信在长沙开发产业地产项目的市场主体都忍不住倒吸一口凉气,2018年,产业地产市场的一场倒春寒席卷而来,令人不寒而栗。
其他城市会不会从北京、长沙的产业地产新政中获得启示,有样学样?严格的新政是否会有一刀切和矫枉过正的可能性,并对已经进入长沙的产业地产商造成严重的打击?答案是肯定的,冲击必无可免。
但我们也必须看到,无论是进一步严格规范工业地产发展,还是工业用地弹性出让,都显示了长沙市政府正在痛下决心做大手术,坚决把政策核心回归实体经济,扶持实体企业,尤其是工业制造业发展上,扭转以往心照不宣过度纵容房地产化发展和监管缺位导致的乱象。
早就强调很多次,2018年,真的不一样了,这种趋势很可能会进一步扩散和加大,对于产业地产商而言,无力回天,无从选择,只能打铁自身硬,继续在凛冽的寒风中寻求“不忘初心,砥砺前行”之路。