2017年雄安新区横空出世，大多数人还在揣摩“千年大计”背后意义时，园区资本联盟执行主席、时任张江高科总经理的葛培健已经从产业地产与城市发展关系角度一针见血地指出，“雄安模式意味着传统园区开发模式的终结”：依靠传统土地资源买卖与房地产开发双轮驱动下的土地财政模式已经难以为继，地方政府需要寻求新的财政增收源泉，对产业构建的重视将前所未有。

对于园区开发商们来说，中国产业地产既有模式已到颠覆式重生的关口，以产业创新引领与创新资源流动为主要特征与核心驱动力的新时代已经到来。不管主观意愿如何，单纯围绕土地和物业增值的商业逻辑将不再行得通，大环境已经决定了，未来产业地产的盈利模式必须回归本源，赚“产业成长与区域发展”的钱。

可是，知易行难，已经运行了数十年的商业逻辑与盈利模式，一朝改变，谈何容易。方向在哪里？抓手在哪里？路径在哪里？这几个问题想不明白，怎么转型，如何创新？

在整个行业还处于思考与迷茫期时，又是张江高科，通过几年转型“科技投行”的实践积累，为行业展现了另一种可能，证明了脱离土地与物业为核心的商业模式，也能够支撑企业发展壮大。

2016年，张江高科投资收益7.97亿元，同比增长19%。在行业内第一个做到了产业投资利润贡献率占比超过50%这一壮举。相信业内人士都能掂量出这些数字背后的意义，在几乎所有同行都在喊着加强产业投资能力的当下，真正将产业投资板块做到与产业地产板块并驾齐驱、分庭抗礼的企业，只有张江高科。

曾经的张江高科，作为承担着区域开发和产业集聚重任的国有园区平台，旗下却没有一平方米的住宅用地可供销售，ROE（净资产收益率）长期低于6%，在资本市场一度几乎失去再融资的能力。面对这样的困难局面，葛培健在2014年到任张江高科总经理后，提出以科技投行作为战略发展方向，推出“新三商”战略，提出做产业客户的“时间合伙人”，定位于做创业服务业集成商，打造创新创业生态圈。

这些战略都指向一个目标——赚区域与产业成长的钱。早在雄安新区带来的行业大环境巨变的三年前，张江高科在“被迫”中已经率先开启转型之路。

火花S-Park曾经为张江模式对于产业地产行业的意义做过总结归纳，我们认为张江高科身上已经体现出了三个“第一”：

产业地产第一个向科技投行转型成功的企业，解决了“可突破”的问题；

产业地产第一个真正意义上实现轻重动态平衡的企业，解决了“可持续”的问题；

产业地产第一个完成“产业+地产+金融”闭环架构搭建的企业，解决了“可循环”的问题。

在张江高科的模式创新中，产业投资始终是最重要的抓手，也是同行们最感兴趣也最希望学习借鉴之处。张江高科的产业投资，其实是一套从产业环境到政策空间，再到机制创新和团队搭建的主客观条件配合的系统性工程，任何断章取义和盲人摸象的照搬都很难奏效。

客观条件姑且不论，葛培健为张江高科设计的这套“房东加股东，股东引房东”的投资模型中，产业基金扮演着重要的支点作用。根据张江高科公布的数据，截至2017年上半年，张江高科已累计投资40亿元，投资项目100个，已上市27家，预披露2家，拟上市13家。另外，通过FOF（基金中的基金，以基金为投资标的）模式参与了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。其投资标的广泛，包括蚂蚁金服、七牛信息、天天果园、喜马拉雅等独角兽企业。投资项目以集成电路、信息技术、生物医药及器械以及金融等三个重点方向为主，分别占总投资额的26%、23%和16%。

张江高科在基金玩法上分为两个层面，一是产业投资为主的股权投资基金，一个旨在让产业园区轻资产化的产业地产基金。

首先我们要介绍的这个基金案例，就是张江高科参与投资基金最新也是最大的动作。

2018年1月3日，新华社发布“2017上海国际金融中心建设十大事件”，上海科创中心股权投资基金（即“科创母基金”）的成立入选其中。2017年9月，包括张江高科、上海国际集团、上海国盛集团等公司共同发起设立的上海科创中心股权投资基金正式问世。

该基金目标管理规模为300亿元，其中一期基金募集规模65.2亿元，张江高科拟出资5亿元，该基金重点投资区域是上海地区高新科创园区及上海股交中心“科技创新板”。母基金将继续发起多个子基金，张江高科也有可能继续跟投。

上海科创中心股权投资基金一期基金示意图

解析：

总规模将达到300亿元的上海科创中心股权投资基金，是上海践行科技创新国家战略的重要抓手，也是全国范围内规模最大的政府引导、市场化运作的城市级母基金。基金的各LP（有限合伙人）均是上海滩金融与实业领域响当当的国有平台，张江高科能够参与该基金的成立，正说明政府层面对其产业孵化、产业运营、产业投资与园区开发领域结合成功经验的认可。

从该基金的收益分配方式和决策机制来看，应该是较为典型的非结构化基金，践行的是收益共享、风险共担机制。基金GP（普通合伙人）由各大基石投资者共同出资发起设立，张江高科将在公司1亿注册资金中出资650万元，占股6.5%，与其在一期基金中的占比基本相当。

值得一提的是，该基金的重点投资区域是上海地区高新科创园区（张江一区 22 园及紫竹园、杨浦、漕河泾、嘉定、临港等）及上海股交中心“科技创新板”，身处其中的张江高科，无疑具有近水楼台先得月的优势。

张江高科是基石投资人中唯一具有园区开发与产业投资双重经验的企业，张江区域聚集的大量生物医药、电子信息、节能环保等创新型企业，正是科创基金要投资的重点。张江高科相当于用5亿元的投入，撬动了近期65.2亿元，远期300亿元的科创基金加速园区与园区内企业的发展，这也意味着，其招揽优秀企业入园时又拥有了一张绝对强力的王牌，且自身还对投资决策有一定影响力，是一笔既完成了政治任务，又算清了经济账的双赢买卖。

可以看出，张江高科的产业投资不是孤立的投资业务，而是与产业地产和创新服务形成有效联动后的综合性产物，兼具政治任务、园区招商、盈利贡献的多重功能。

在这里也不得不感叹一下张江高科所具有的独特“地利”优势，上海作为改革开发前沿，在金融投资领域，堪称“人、财、园、政策、标的”五龙汇聚，在这样的环境中做基金投资，在全国实属凤毛麟角。

在张江高科的投资逻辑中，这种产业基金的跟投模式，能够最大限度的规避风险，降低国资监管对投资决策的影响。在之前火花S-Park介绍过的张江高科几笔成功的股权投资中，也大都是以跟投为主，降低风险的同时，四两拨千斤，获利颇丰。

张江高科将其产业与基金结合的理念，形象的总结为“产业引领+基金操盘”理念。不只针对创新型企业的股权投资，对于物业层面的轻资产创新，也运用了基金模式。

为了保证张江高科在满足上市公司销售收入与利润的情况下，权益物业资源不减少，张江高科提出内部物业股权化、外部物业基金化的投资管理策略。这又引出我们接下来要介绍到的两只基金，即2016年张江高科以基金操盘模式，投资的杨浦区创智天地四期瑞善基金和张江集电港区域内的星峰企业园光全基金。

2016年6月，张江高科投资瑞善基金45%的LP份额，合作成功收购杨浦创智天地四期2.5万平方米科技地产，实现首次跨区域房地产基金投资。2017年11月，张江高科宣布获利退出瑞善基金，以实现对资金的重新配置，满足张江科学城建设的资金需求。

杨浦区创智天地四期瑞善基金示意图

该基金投资标的为位于杨浦区创智天地四期1号楼和2号楼的办公项目。其中张江高科以“股+债”形式投资15,077万元，持有LP比例为45%，瑞力创新持有LP比例为55%。通过一段时间的运营，至2016年12月底，项目出租率达97.44%，平均租金约4.84元/平方米/天，2017年的年租金收入超过3900万元。

创智天地

根据2017年11月的公告，张江高科预计本次基金的退出将实现投资收益约4500万元，公司收回委托贷款12150万元，实现委托贷款利息收入约1390万元(其中，2016年公司已确认委托贷款利息收入438万元， 2017年前三季度公司已确认委托贷款利息收入467万元)，两项合计共产生收益约5890万元(最终收益将根据剩余退伙价款进行调整)。

该基金也是典型的非结构化基金，张江高科通过基金操盘模式，实现了重资产的产业园区轻资产操作。

而另一只以物业为标的的基金，上海光全投资中心（有限合伙）标的星峰企业园为张江高科技园区内物业，张江高科作为张江核心区的园区平台公司，以基金形式收购园区内存量物业，加强对区域内资源的掌控力。

星峰企业园

截至2016年三季度，该项目出租率达71.3%，入驻企业平均租金达4.96元/㎡/天，吸引了大量优质企业。项目资产收购总价为117,750万元，按光全基金的期限为3+1测算，基金退出预计项目共可取得利润总额53,212万元，税后利润39,909万元，项目整体IRR为13.43%，财务净现值为15,746万元（以基准收益率7%计算）。

上海光全投资中心（有限合伙）示意图

通过产业基金模式，张江高科逐渐摸索出从房地产板块从传统开发业务向房地产金融转化的路径，以基金操盘物业，一者以轻驭重，降低投入和风险，二者享受物业升值收益增厚利润，三者有更多的空间实现“产业集聚稳定器”的功效，可谓一举三得之举。

目前，张江高科总结出一套“项目公司化、公司股权化、股权基金化、基金证券化”的由重到轻路线图，既保证了对优质资源的掌控力，又能最大限度规避风险、分享收益，这种“但求所在，不求所有”的理念，真值得行业同仁研究借鉴。