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新兴产业用有了“特权”：可以突破用地指标
发布时间：2015-10-14
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9月18日，国土资源部、国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部六部委联合发布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（以下简称《意见》）。
国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态将得到优先用地安排，甚至可以突破年度建设用地指标。
以战略性新兴产业为例，根据《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》和《战略性新兴产业分类(2012)》(试行)，战略性新兴产业7个重点产业对应着国民经济行业359个类别、3100项产品与服务。
而新兴产业有着用地期限存在不确定性的显著特征，新产业、新业态中的企业和项目，在不同发展时期，用地规模大小不一，阶段性特征明显。
针对这些特点，六部委允许一些存量房产进行转型调整，并且允许这类土地按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
《意见》指出，利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。在符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。
另外，利用存量房产还可以兴办创客空间、创业咖啡、创新工场。这些产业可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。为减轻中小企业的土地成本，为适应新产业中小企业多、起步阶段竞争力弱、用地期限不确定及在不同发展时期用地规模差别大等特征，《意见》在土地供应方式方面提出了差别化支持措施。
鼓励以租赁方式或先租后让、租让结合方式供应土地，租赁方式有利于减轻中小企业一次性缴纳土地出让价款的资金压力，先租后让、租让结合方式有利于较好适应已进入产业化发展阶段、有一定竞争实力但市场前景尚不明朗的新产业企业的用地特点，也有利于土地的节约集约利用。
实行先租后让、租让结合的项目，需以招标拍卖挂牌方式供应土地的，可在租赁供应时实施招标拍卖挂牌程序，租赁期满符合条件拟转为出让土地的，根据《协议出让国有土地使用权规范》，可以协议方式办理出让手续。《意见》中提到，引导土地用途兼容复合利用，新产业的工业、科教用地可兼容建筑面积比例不超过15%的生产服务等设施；推动功能混合和产城融合，开发区、产业集聚区适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等。
根据国土资源部的解读，此举是适应新产业发展需求，借鉴国外经验，总结地方实践，允许工业用地兼容一定比例的生产性服务设施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服务设施，发挥土地复合利用效益；根据新型城镇化要求，推动单一生产功能开发区、产业集聚区走向产城融合，为大众创业、万众创新和新产业、新业态发展营造便利、良好的生产和生活环境。
过去很多单纯的工业用地或厂房，已不能满足新兴产业的发展要求。产城一体的开发模式将成为未来的趋势，业内人士表示，产业地产的价值实现已由过去单纯的招商引资、卖厂房模式，发展成为收取租金、介入物业运营，以及通过产业聚集享受土地升值收益等。
