工业用地到底是什么?

　　参与产业园区开发这么多年，有些根本性的问题一直萦绕心头，有时候以为自己想通了，但回过头来发现好像又没有想通。尤其是近期工业用地新政频出，更让我想静下来好好思索这些根本性问题——工业用地究竟是什么?它跟产业发展是什么关系?工业物业分割不分割，对产业发展是利是弊?工业用地地价如何定价最合理?实体经济的发展需要怎样的工业用地政策?

　　我“狠狠”地记得大学时《土地经济学》的书上说“土地具有资源和资产两种属性”。资源，代表着土地就像“螺丝刀”，没有它无法启动生产生活;资产，源于它的资源属性，正因为土地“有用”且“稀缺”，所以一旦供不应求，就会出现有价有市的市场。而且，土地由于其特有的“区位”属性，每个地块都是独一无二的，因此土地的资产属性通过市场机制更加凸显。尤其是住宅用地市场，其资产属性更加明显。

　　但是，工业用地与住宅用地具有本质的区别。工业用地是产业发展的要素，是实体经济发展的载体，而实体经济师可以持续产出税收和解决就业的，但住宅用地基本上是“一卖拉倒”，其收入主要就是卖地收入。工业用地产出的税收，是政府实现公共管理和服务的重要财力;而解决就业，更是政府的主要公共职能。所以，一般情况下，工业用地的使用是具有显著的持续的经济社会综合效益的，也就是“正的外部效应”(污染项目具有负的外部效应，属特殊情况)。因此，一个好的工业用地政策，应可以服务好实体经济和产业的发展，使得工业用地更好地发挥其正的外部效应。

　　基于此逻辑，工业用地更应强调此“资源”属性，强调其作为服务实体经济发展的“要素”来看待。因为，若过分强调工业用地的资产属性，就会导致工业用地炒作的行为，大家就把心思放在如何获得工业用地土地增值收益上，而不是将心思放在实体经济发展方面。而且，强调“资源”属性，抑制工业用地炒作，就可以缓解实体经济发展的成本高昂的问题。

　　上述结论是得到市场实证验证的。众所周知，当前工业用地供地价格与其前期开发成本之间是有差距的，供地价格普遍低于其成本价，为什么呢?因为，工业用地成本倒挂实质上是对产业发展和实体经济的一种支持。工业用地价格不能简单的仅仅考虑收地成本与“卖地”收益之间的财务平衡，应综合考虑工业用地为地方经济社会做出的“正的外部效应”。这正是工业用地“资源”属性的外部表现。